Gültigkeit der Kündigung durch den Erwerber einer Liegenschaft in einer Zwangsversteigerung

Erwägungen

Dieser Fall betrifft einen gewerblichen Mietvertrag über ein Hotel-Restaurant, dessen Räumlichkeiten auch von der Familie des Mieters bewohnte Wohnungen umfassten. Die Liegenschaft wurde im Rahmen einer Zwangsversteigerung von der Beklagten erworben, die anschließend den Mietern für den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin gekündigt hat.

Die Mieter haben die Gültigkeit der Kündigung angefochten und sich dabei insbesondere auf den Schutz der Artikel 266m bis 266n OR für Geschäftsräume, die zugleich als Familienwohnung dienen, berufen. Sie haben auch den Zeitpunkt der Kündigungszustellung als verspätet gerügt.

Erwägungen

Das Bundesgericht hat zunächst festgestellt, dass die vermieteten Räumlichkeiten überwiegend für den Betrieb eines Gewerbes bestimmt waren, sodass der Vertrag als gewerblicher Mietvertrag einzustufen ist. Da der Mieter jedoch zwei der Wohnungen des Betriebs mit seiner Familie bewohnte, waren die Artikel 266m bis 266n OR zum Schutz der Familienwohnung anwendbar.

Obwohl die Kündigung nicht der Ehefrau des Mieters zugestellt wurde, hat das Bundesgericht entschieden, dass die besonderen Umstände des Falles eine Ungültigerklärung der Kündigung nicht rechtfertigen. Die Mieter hatten den Erwerber nämlich nicht…