Validità della disdetta data dall'acquirente di un immobile in una vendita forzata

Fatti

Questo caso riguarda un contratto di locazione commerciale relativo a un hotel-ristorante, i cui locali comprendevano anche appartamenti occupati dalla famiglia del locatario. L'immobile è stato acquistato dall'intimata in una vendita forzata, che ha successivamente dato disdetta ai locatari per il prossimo termine legale.

I locatari hanno contestato la validità della disdetta, invocando in particolare la protezione accordata dagli articoli 266m a 266n CO ai locali commerciali che servono anche da alloggio familiare. Hanno anche messo in discussione la data di notifica della disdetta, che secondo loro era tardiva.

Legge

Il Tribunale federale ha innanzitutto ritenuto che i locali in affitto fossero destinati in modo predominante all'esercizio di un'attività commerciale, in modo che il contratto dovesse essere assimilato a un contratto di locazione commerciale. Tuttavia, poiché il locatario occupava due degli appartamenti dello stabilimento con la sua famiglia, gli articoli 266m a 266n CO relativi alla protezione dell'alloggio familiare dovevano applicarsi.

Sebbene la disdetta non sia stata notificata alla moglie del locatario, il Tribunale federale ha ritenuto che le particolari circostanze del caso di specie non giustificassero la dichiarazione di nullità della disdetta. Infatti, i locatari non avevano informato l'acquirente della situazione,…