Fatti
Il 6 maggio 1983, la società di gestione della clinica [Y.] di Heiden e il dott. med. X. hanno stipulato un contratto di collaborazione che regolava i loro rapporti giuridici riguardo all'attività del dott. X. come medico associato della clinica. Il 1° aprile 1984, la clinica [Y. SA] e il dott. X. hanno inoltre stipulato un contratto di locazione per uno studio medico all'interno dell'edificio della clinica, che hanno ampliato il 16 giugno 1987. Con lettera del 3 gennaio 1989, la clinica [Y. SA] ha disdetto il contratto di collaborazione e ha chiesto all'inquilino di liberare tutti i locali entro il 7 luglio 1989.
Il dott. X. ha richiesto la proroga del rapporto di locazione per i locali dello studio medico fino alla fine del 1990. Il presidente del tribunale cantonale di Appenzello Esterno ha negato in linea di principio il diritto del ricorrente ai sensi dell'art. 267a CO, ma ha comunque prorogato il rapporto di locazione fino al 31 ottobre 1989. A seguito dell'appello del ricorrente e dell'appello incidentale del convenuto, il presidente del tribunale superiore del Cantone di Appenzello Esterno ha respinto integralmente la richiesta il 22 giugno 1989.
Legge
Il Tribunale federale conferma che il contratto di locazione delle parti non ha un significato autonomo, ma è soltanto parte del contratto di collaborazione. Questo complesso contrattuale con un elemento locativo meramente subordinato non può essere prorogato ai sensi dell'art. 267a CO.
Sebbene in linea di principio i rapporti di locazione veri e propri per locali ad uso abitativo o commerciale siano prorogabili ai sensi dell'art. 267a CO, nel caso di contratti misti o composti, in cui il contratto di locazione rappresenta solo un…