Fatti

Il 2 marzo 1953, Franziska Bruni ha concluso un contratto di locazione con Antonio Cavallini per i locali della Wirtschaft Torino e un appartamento, situati nella sua casa a Zurigo. Il contratto di locazione era valido a partire dal 1° aprile 1953 e poteva essere risolto al più presto il 30 settembre 1958. Cavallini ha garantito le sue obbligazioni contrattuali depositando un libretto di risparmio alla banca cantonale di Zurigo.

Il 30 luglio 1953, Bruni ha venduto la proprietà a Gustav Patscheider, che ha dichiarato nel contratto di vendita di assumere i contratti di locazione esistenti. Lo stesso giorno, Patscheider ha «venduto» il patent della Wirtschaft Torino alla società Baugesellschaft Baueg AG per 12 000 franchi, con l'intenzione di trasferire il patent su un'altra proprietà. Il 31 luglio 1953, Patscheider ha risolto il contratto di locazione con Cavallini, ma non ha insistito sulla risoluzione dopo che Cavallini si è opposto.

In novembre 1953, Cavallini ha appreso che Patscheider aveva venduto il patent e ha contattato la direzione delle finanze del cantone di Zurigo. Ha ricevuto una risposta che indicava che il governo cantonale aveva autorizzato l'acquirente del patent a riaprire un'impresa a condizione che la Wirtschaft Torino fosse chiusa definitivamente il 31 marzo 1954. Cavallini ha chiesto una proroga del termine di chiusura fino al 31 luglio 1954, che gli è stata accordata.

L'11 giugno 1954, Cavallini ha informato Patscheider che risolveva il contratto di locazione per i locali della Wirtschaft a causa della decisione del governo cantonale. Cavallini ha successivamente intentato un'azione legale contro Bruni per ottenere un'indennità di 39 500 franchi, nonché gli interessi al 5% a partire dal 4 settembre 1954.

Legge

Il Tribunale federale ha esaminato la questione di sapere se il locatore (Bruni) rimane responsabile in caso di vendita della cosa locata (la proprietà) e se il conduttore (Cavallini) può esigere un'indennità per i danni subiti a causa della violazione del contratto da parte dell'acquirente (Patscheider).

Il Tribunale federale ha considerato che l'articolo 259 alinea 1 del Codice delle obbligazioni (CO) prevede che il locatore rimane responsabile in caso di vendita della cosa locata, anche se l'acquirente ha assunto il contratto di locazione. Il locatore non può liberarsi dalle sue obbligazioni contrattuali se non se il conduttore lo libera espressamente o implicitamente.

Il Tribunale federale ha anche considerato che Patscheider, in quanto acquirente della proprietà, ha violato il contratto di…