Fatti

La fondazione di previdenza per il personale [B.] (committente) ha ricevuto dall'autorità edilizia, la Commissione edilizia e infrastrutture del Consiglio comunale di Bülach, il 13 settembre 2017 la licenza edilizia per la costruzione di cinque case plurifamiliari con autorimessa sotterranea sul fondo n. 8952 a Bülach. La licenza edilizia è cresciuta in giudicato senza essere stata impugnata. Il punto 3.6 del dispositivo esige l'approvazione di un concetto di organizzazione del cantiere prima del rilascio di via libera ai lavori.

Era controversa l'urbanizzazione del cantiere, in particolare l'utilizzo dei fondi n. 3672 e 5899 della [A. AG] come accesso al cantiere. Il fondo n. 3672 è gravato da un diritto di passaggio pedonale e carrabile a favore della particella n. 8952.

Il 30 gennaio 2019 il committente ha chiesto di poter utilizzare fondi di terzi secondo i §§ 229 segg. LTV/ZH. L'autorità edilizia ha confermato il 22 gennaio 2020 l'ammissibilità di diversi utilizzi (pista di cantiere, transito di veicoli pesanti oltre 7,5 t sulla superficie gravata da servitù dopo il completamento del rustico, piazzola di virata, braccio di gru), ma ha vietato superfici di deposito, discariche di scavo e posteggi per una superficie di 600 m2 rispettivamente 800 m2. Erano inoltre previsti una limitazione temporale di 24 mesi, un indennizzo e il ripristino dello stato originario.

Il Tribunale di ricorso edilizio del Cantone di Zurigo ha parzialmente accolto il ricorso della [A. AG] il 10 settembre 2020, poiché la pista di cantiere doveva essere realizzata, per quanto possibile, sul fondo edificabile stesso, e ha rinviato la causa all'autorità edilizia. Il Tribunale amministrativo del Cantone di Zurigo ha respinto i ricorsi del committente e della [A. AG] il 26 agosto 2021.

Il 22 ottobre 2021 la [A. AG] ha proposto ricorso in materia di diritto pubblico, in via subordinata ricorso in materia civile, rispettivamente ricorso costituzionale sussidiario al Tribunale federale. Ha chiesto di autorizzare l'accesso per veicoli oltre 7,5 t attraverso la Frohburgweg o la Schaffhauserstrasse e di respingere la domanda di accesso attraverso l'Unterweg nonché la piazzola di virata sul proprio fondo. In via eventuale ha chiesto il rinvio. Il committente e il Tribunale amministrativo hanno chiesto la reiezione del ricorso. La città di Bülach ha rinunciato a formulare osservazioni. Non è stata presentata alcuna replica. La domanda di effetto sospensivo è stata respinta con decisione del 21 dicembre 2021.

Diritto

Questione preliminare sulla natura giuridica: il Tribunale federale lascia aperto se si tratti di una controversia di diritto pubblico o di diritto civile. I §§ 229 segg. LTV/ZH si fondano sull'art. 695 CC e, secondo la giurisprudenza (DTF 104 II 166 consid. 3c), il diritto di martellamento costituisce diritto privato cantonale integrativo, per cui in linea di principio sarebbero ammissibili il ricorso in materia civile o il ricorso costituzionale sussidiario. La questione può restare aperta, poiché in ogni caso non si può entrare nel merito del ricorso.

Esistenza di una decisione incidentale: il Tribunale amministrativo ha confermato il rinvio, secondo cui l'accesso al cantiere via Schaffhauserstrasse, la pista di cantiere nonché la posizione e le dimensioni della piazzola di virata devono essere nuovamente progettati. Poiché all'autorità edilizia spetta ancora un margine decisionale, si tratta di una decisione incidentale. Anche l'ulteriore utilizzo della piazzola di virata da realizzare nella prima fase di…