Fatti

Parti e giurisdizioni : La ricorrente, proprietaria di un complesso di edifici residenziali siti in 1, 3 e 5, rue des Ronzades e 14, rue Gustave-Revilliod a Ginevra (particelle n 1372, 1373 e 1374, comune di Ginevra, settore Plainpalais), contesta la propria iscrizione nell'inventario architettonico ginevrino. È rappresentata da un avvocato. L'autorità intimata è il Dipartimento del territorio del Cantone di Ginevra, Ufficio del patrimonio e dei siti.

Storia dell'immobile : Costruito nel 1956-1957 da due architetti, di cui uno godeva di una certa notorietà nel panorama architettonico svizzero dell'epoca, l'immobile è citato in diverse opere sull'architettura del XX secolo. Presenta una soluzione strutturale originale, nuove proposte tipologiche (appartamenti passanti di due o tre locali e duplex di quattro locali serviti da ballatoi) e testimonia le grandi tendenze internazionali dell'epoca.

Procedura amministrativa

  • 28 ottobre 2003 : la Commissione cantonale dei monumenti, della natura e dei siti (CMNS) convalida una proposta del suo gruppo di lavoro di iscrivere l'immobile nell'inventario.
  • 11 novembre 2005 : apertura di una procedura di iscrizione da parte del Servizio dei monumenti e dei siti.
  • 21 febbraio 2007 : parere favorevole della Città di Ginevra.
  • 21 dicembre 2011 : la CMNS decide di portare a termine le procedure di iscrizione degli oggetti della sua lista.
  • 9 aprile 2014 : scheda del censimento architettonico del settore Praille-Acacias-Vernets che attribuisce all'immobile il valore 'interessante', convalidata dalla CMNS il 28 maggio 2014.
  • 5 dicembre 2016 : informazione della proprietaria e invito a formulare osservazioni entro il 30 gennaio 2017; non viene depositata alcuna osservazione.
  • 4 aprile 2017 : decreto di iscrizione nell'inventario del Dipartimento del territorio.

Procedura cantonale : La proprietaria ricorre alla Camera amministrativa della Corte di giustizia ginevrina, che procede a un sopralluogo il 18 maggio 2018 e respinge il ricorso con sentenza del 18 dicembre 2018 (ATA/1354/2018).

Procedura federale : La ricorrente propone un ricorso in materia di diritto pubblico, chiedendo principalmente l'annullamento della sentenza cantonale e del decreto del 4 aprile 2017, e in via subordinata il rinvio della causa per una pronuncia nel merito e l'attuazione di una perizia sul valore architettonico dell'edificio. Il Dipartimento chiede che le conclusioni dirette contro il decreto siano dichiarate inammissibili (effetto devolutivo completo) e che la sentenza cantonale sia confermata.

Questione principale : Il Tribunale federale deve esaminare se la corte cantonale abbia violato il diritto di essere sentito (rifiuto della perizia), applicato in modo arbitrario il diritto cantonale (termine di 18 mesi dell'art. 7 cpv. 4 LPMNS ed esistenza di un parere della CMNS ai sensi dell'art. 47 cpv. 1 LPMNS), e violato la garanzia della proprietà (art. 26 Cost.) a causa di un'assenza di interesse pubblico o di sproporzione della misura.

Diritto

Ammissibilità : Il ricorso è diretto contro una decisione finale (art. 90 LTF) pronunciata in ultima istanza cantonale (art. 86 cpv. 1 lett. d LTF) nel settore della protezione dei monumenti e dei siti (art. 82 lett. a LTF). La proprietaria, particolarmente toccata, ha la legittimazione ad agire (art. 89 cpv. 1 LTF). Le sue conclusioni dirette contro il decreto del 4 aprile 2017 sono invece inammissibili in ragione dell'effetto devolutivo completo del ricorso cantonale (art. 67 LPAn/GE; DTF 136 II 101 consid. 1.2). Per il resto, il ricorso è ammissibile.

Diritto di essere sentito (art. 29 cpv. 2 Cost.) e rifiuto della perizia : Il diritto alla prova non impedisce all'autorità di chiudere l'istruzione quando le prove assunte le hanno permesso di formarsi il proprio convincimento e una valutazione anticipata non arbitraria garantisce che le prove proposte non modificherebbero la sua opinione (DTF 140 I 285 consid. 6.3.1). Nel caso di specie, l'incarto conteneva numerosi documenti descrittivi e scritti di diversi autori, e le specificità architettoniche sono state constatate durante il sopralluogo da parte degli specialisti presenti. La giurisprudenza invocata (sentenza 1C_52/2016) riguardava una perizia sul costo dei lavori e non sull'esistenza del valore architettonico. Il fatto che i pareri provengano dalla CMNS e da un architetto membro della stessa non basta a renderli non oggettivi. Infine, la ricorrente ha chiesto una perizia solo in merito al valore architettonico o storico, non al valore di mercato; la corte cantonale ha implicitamente rinunciato a una perizia ritenendo che l'iscrizione assicurasse un rendimento accettabile, circostanza che la ricorrente non contesta. La censura è respinta.

Applicazione arbitraria del diritto cantonale (esigenze di motivazione accresciute, art. 106 cpv. 2 LTF) : Il Tribunale federale interviene solo se la soluzione cantonale è insostenibile, in manifesta contraddizione con la situazione effettiva, adottata senza motivi oggettivi o in violazione di un diritto certo (DTF 141 I 172 consid. 4.3.1). Quanto al termine di 18 mesi dell'art. 7 cpv. 4 LPMNS, la corte cantonale non si è pronunciata formalmente ma ha implicitamente respinto la censura, il che basta alla luce del diritto di essere sentito (DTF 143 III 65 consid. 5.2). Nel merito, il superamento del termine è accertato, ma l'unica conseguenza prevista dalla legge e dalla giurisprudenza cantonale è la possibilità di un ricorso per diniego di giustizia formale; ciò non impedisce la prosecuzione della procedura, il cui obiettivo è stato raggiunto poiché è stata emessa una decisione. La censura è scartata. Quanto al parere della CMNS (art. 47 cpv. 1 LPMNS), né la legge né il suo regolamento impongono una forma o un contenuto minimo; non è quindi…