Fatti

Parti e istanze: La proprietaria del fondo edificabile n. catastale 13228 a Wädenswil (zona W2/40 %, accessibile tramite la Meienburgstrasse) è la committente e opponente. La Commissione edilizia della città di Wädenswil ha rilasciato il permesso di costruzione. Otto vicini (inquilini o proprietari di fondi confinanti o separati dalla Meienburgstrasse) sono ricorrenti. Istanza inferiore è il Tribunale amministrativo del Cantone di Zurigo, 1a Sezione, 1a Camera (VB.2019.00182).

Svolgimento della procedura:

  • Permesso di costruzione del 22 marzo 2016: Autorizzazione per una casa plurifamiliare con piccoli appartamenti per studenti, a condizione che prima dello svincolo dei lavori venga approvato un tetto a falde adeguato nella zona dell'estensione a tetto piano (cifra 2a).
  • Procedura di ricorso 2016/2017: Il Tribunale di ricorso in materia edilizia ha annullato l'autorizzazione per quanto riguarda il balcone al piano attico e ha respinto il resto. Il Tribunale amministrativo ha respinto il ricorso l'11 aprile 2017. Il Tribunale federale non è entrato nel merito con sentenza 1C_302/2017 del 6 febbraio 2018, qualificando la sentenza come decisione incidentale.
  • Prima modifica del progetto del 7 maggio 2018: Abbassamento dell'edificio di 15 cm e prolungamento del tetto a falde di 2,78 m. Il ricorso dei vicini è stato respinto il 12 febbraio 2019 dopo sopralluogo; il Tribunale amministrativo ha respinto il ricorso il 26 settembre 2019.
  • Piano dei dintorni: La Commissione edilizia ha approvato il piano dei dintorni successivamente presentato il 25 marzo 2019. Il Tribunale di ricorso in materia edilizia ha annullato tale autorizzazione il 29 ottobre 2019, poiché la Commissione aveva oltrepassato il proprio margine di apprezzamento. La committente ha impugnato questa decisione davanti al Tribunale amministrativo nella procedura VB.2019.00801.

Domande dei ricorrenti: I vicini chiedono l'annullamento delle sentenze del Tribunale amministrativo dell'11 aprile 2017 e del 26 settembre 2019 nonché il rifiuto del permesso di costruzione; in via subordinata, il rinvio all'istanza inferiore. Il Tribunale amministrativo e la Commissione edilizia chiedono la reiezione del ricorso, in quanto ammissibile.

Questione litigiosa: Se la sentenza impugnata sia una decisione finale (art. 90 LTF) o una decisione incidentale (art. 92 seg. LTF) e se siano adempiute le condizioni per un'impugnazione diretta ai sensi dell'art. 93 cpv. 1 LTF, finché l'approvazione del piano dei dintorni è pendente.

Diritto

Esame d'ufficio: Il Tribunale federale esamina d'ufficio l'ammissibilità del ricorso (art. 29 cpv. 1 LTF). Contro la decisione cantonale finale in materia edilizia è in linea di principio aperto il ricorso in materia di diritto pubblico (art. 82 segg. LTF). I ricorrenti, in qualità di vicini, sono legittimati a ricorrere (art. 86 cpv. 1 LTF). Resta tuttavia da chiarire se sussista una decisione finale ai sensi dell'art. 90 LTF.

Approvazione pendente come condizione: Il permesso di costruzione richiede, alla cifra 10 lett. a-d (fondata sull'art. 9 RPC), l'approvazione di un piano dei dintorni dettagliato prima dello svincolo dei lavori. Tale approvazione va qualificata come condizione, poiché senza di essa il permesso di costruzione non può esplicare effetti pratici. Secondo la giurisprudenza, la procedura di permesso di costruzione non può considerarsi conclusa finché non sia stata decisa una simile condizione e l'autorità edilizia disponga di un margine di apprezzamento.

Margine di apprezzamento e pendenza: L'approvazione del piano dei dintorni dipende dal rispetto dell'art. 9 RPC, che contiene una disposizione di principio e lascia alla Commissione edilizia un margine di apprezzamento considerevole. Il Tribunale di ricorso in materia edilizia ha annullato l'approvazione del 25 marzo 2019 proprio perché la Commissione aveva oltrepassato il proprio margine. La committente ha impugnato questa decisione davanti al Tribunale amministrativo (VB.2019.00801) e non risulta una decisione su tale ricorso. La procedura di permesso di costruzione non è quindi conclusa, sicché la sentenza impugnata, indipendentemente dalla sua qualificazione nel diritto cantonale, vale come decisione incidentale ai sensi dell'art. 92 seg. LTF.

Pregiudizio irreparabile (art. 93 cpv.…