Fatti
Il proprietario dell'immobile sito all'8 di Vicaire-Savoyard Street a Ginevra, la società G. S.A., ha affittato a [F.] un appartamento di 3 locali al 3° piano. Nel 1989, la società proprietaria ha intrapreso lavori di "rifacimento-ristrutturazione" con l'autorizzazione dell'autorità amministrativa competente. Con avviso di aumento del 8 marzo 1990, G. S.A. ha aumentato il canone di locazione di [F.] a 11'604 franchi all'anno, giustificando in particolare questo aumento del 35,05% con prestazioni supplementari del locatore fino a 1'926 franchi.
[F.] ha contestato l'aumento del canone di locazione, ritenendolo abusivo. Dopo il fallimento della conciliazione, la società proprietaria ha adito il Tribunale delle locazioni, che ha ammesso l'aumento del canone di locazione con sentenza del 20 giugno 1991. La Camera d'appello in materia di locazioni ha confermato la sentenza di primo grado con decisione del 15 aprile 1992.
Accogliendo parzialmente il ricorso di riforma di [F.], il Tribunale federale ha ritenuto non abusivo il canone di locazione dovuto a decorrere dal 1° luglio 1990, se non eccedente i 10'764 franchi annui.
Legge
In linea di principio, non sono abusivi i canoni di locazione giustificati da prestazioni supplementari del locatore (art. 269a lett. b CO). Sono considerate prestazioni supplementari gli investimenti che portano a miglioramenti che creano plusvalore.
Quando il locatore intraprende importanti riparazioni, spesso è difficile distinguere tra lavori di manutenzione ordinaria e lavori che creano plusvalore. L'art. 14 cpv. 1 OBLF stabilisce che in linea di principio il 50-70% dell'investimento totale riveste tale carattere di plusvalore. Tuttavia, questa presunzione non è assoluta e la percentuale esatta dei lavori a plusvalore può essere determinata.
Secondo le constatazioni del tribunale cantonale, su un investimento totale di 478'682 franchi, 252'591 franchi costituivano lavori a plusvalore. Il Tribunale…