Erwägungen
Der Eigentümer des Gebäudes an der Vicaire-Savoyard-Strasse 8 in Genf, die Gesellschaft [G. AG], hatte [F.] eine 3-Zimmer-Wohnung im 3. Stock vermietet. 1989 führte die Eigentümergesellschaft mit Genehmigung der zuständigen Verwaltungsbehörde "Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten" durch. Mit Mitteilung über die Mieterhöhung vom 8. März 1990 erhöhte [G. AG] die Miete von [F.] auf 11'604 Franken pro Jahr, wobei sie diese Erhöhung um 35,05% insbesondere mit zusätzlichen Leistungen des Vermieters in Höhe von 1'926 Franken begründete.
[F.] bestritt die Mieterhöhung als missbräuchlich. Nach Scheitern der Schlichtung brachte die Eigentümergesellschaft die Sache vor das Mietgericht, das die Mieterhöhung mit Urteil vom 20. Juni 1991 für zulässig erklärte. Die Appellationskammer für Miet- und Pachtsachen bestätigte das erstinstanzliche Urteil mit Entscheid vom 15. April 1992.
Indem es den Rekurs von [F.] teilweise für begründet erklärte, hielt das Bundesgericht die Miete ab 1. Juli 1990 für nicht missbräuchlich, soweit sie 10'764 Franken jährlich nicht überstieg.
Erwägungen
In der Regel sind Mieten, die durch zusätzliche Leistungen des Vermieters gerechtfertigt sind, nicht missbräuchlich (Art. 269a Bst. b OR). Als zusätzliche Leistungen gelten Investitionen, die zu Verbesserungen mit Mehrwert führen.
Wenn der Vermieter umfangreiche Reparaturen vornimmt, ist es oft schwierig, zwischen laufenden Instandhaltungsarbeiten und wertsteigernden Arbeiten zu unterscheiden. Art. 14 Abs. 1 VMWG sieht vor, dass in der Regel 50-70% der Gesamtinvestition als Mehrwert zu gelten haben. Diese Vermutung ist jedoch widerlegbar, und der genaue Anteil der wertsteigernden Arbeiten kann ermittelt werden.
Gemäss den Feststellungen der Vorinstanz machten von einer Gesamtinvestition von 478'682 Franken 252'591 Franken…