Fatti

Con contratto del 13 novembre 1992, la C. AG ha affittato alla D. GmbH diversi edifici, che questa ha subaffittato alla F. GmbH. Con lettera del 12 novembre 1993, la ormai fallita C. AG e A. in qualità di creditore cedente, hanno dichiarato il recesso dal contratto di locazione con la D. GmbH, basandosi sull'art. 21 CO. Nello stesso giorno, hanno presentato la richiesta di svolgimento di una procedura di conciliazione. L'ufficio di conciliazione di Appenzell ha constatato il 15 dicembre 1993 il mancato accordo tra le parti.

La domanda giudiziale presentata successivamente dalla C. AG in fallimento e da A. presso il tribunale distrettuale di Appenzell è stata ritirata nel corso dello scambio di scritti il 16 agosto 1994 a causa del mancato rispetto del termine di presentazione della domanda ai sensi dell'art. 274f cpv. 1 CO, con riserva espressa di una nuova presentazione. Nello stesso giorno, la C. AG in fallimento e A. hanno presentato nuovamente presso l'ufficio di conciliazione una richiesta di svolgimento del procedimento di mediazione. Tuttavia, non è stato raggiunto un accordo tra le parti.

Con atto del 17 ottobre 1994, la C. AG in fallimento e A. hanno chiesto, tra l'altro, al tribunale distrettuale di Appenzell l'accertamento dell'inefficacia giuridica del contratto di locazione a causa del recesso. Il tribunale distrettuale - dopo la correzione della designazione delle parti e la nuova designazione di A. come unico attore - con sentenza del 25 ottobre 1996 non è entrato nel merito della domanda. Un appello presentato contro di essa è stato respinto dal tribunale cantonale di Appenzell I.Rh. con sentenza del 1° luglio 1997, nella misura in cui vi è entrato.

Il Tribunale federale accoglie il ricorso presentato dall'attore, nella misura in cui vi entra, e rinvia la controversia al giudice precedente per una nuova decisione.

Legge

Il giudice precedente ha considerato, nella sentenza impugnata, che l'adizione tardiva del giudice dopo il fallito tentativo di conciliazione comporti la definitiva perdita del diritto, in quanto il termine per adire il giudice di cui all'art. 274f cpv. 1 frase 2 CO deve essere qualificato come termine di decadenza.

Il Tribunale federale non condivide questa opinione. Per le pretese qui in discussione, il diritto materiale della locazione non prevede né particolari termini di decadenza né una competenza decisionale dell'autorità di conciliazione con effetto di…