Sachverhalt
Der Streit opposes die Mieter eines Gewerberaums, M. und P., dem Eigentümer, S. Der Mietvertrag wurde am 4. Mai 1993 für eine unbestimmte Dauer abgeschlossen, mit einem monatlichen Mietzins von 1'850 Schweizer Franken für den Raum und 100 Schweizer Franken für die Parkplätze. Der Vertrag sah eine Klausel vor, die eine Minderung des Mietzinses unter den ursprünglichen Mietzins verbot. Die Mieter haben eine Minderung des Mietzinses wegen des Rückgangs der Hypothekarzinsen beantragt. Das erstinstanzliche Gericht hat ihrem Antrag stattgegeben und den Mietzins reduziert. Die Entscheidung wurde von der Berufungsinstanz bestätigt.
Die Mieter haben ein Gesuch um Mietzinsminderung bei der Schlichtungsbehörde eingereicht, das abgelehnt wurde. Anschließend haben sie das Mietgericht angerufen, das den Mietzins reduziert hat. Die Entscheidung wurde von der Berufungsinstanz bestätigt.
Erwägungen
Das Bundesgericht hat die Frage geprüft, ob eine vertragliche Klausel, die eine Minderung des Mietzinses unter den ursprünglichen Mietzins verbietet, gültig ist. Es hat festgestellt, dass das Recht des Mieters, eine Minderung des Mietzinses für den nächsten Kündigungstermin zu beantragen, durch eine solche Klausel nicht eingeschränkt werden kann.
Das Bundesgericht hat daran erinnert, dass Art. 270a des Obligationenrechts (OR) dem Mieter das Recht gibt, eine Minderung des Mietzinses zu beantragen, wenn der Vermieter aufgrund einer Änderung der Berechnungsgrundlagen einen übermäßigen Ertrag erzielt. Es hat auch daran erinnert, dass die Parteien nicht von den zwingenden Bestimmungen des Obligationenrechts abweichen können, insbesondere nicht in Bezug auf die Festsetzung eines absoluten Mindestmietzinses für die Zukunft.
Das Bundesgericht hat das Argument des Vermieters, dass die vertragliche Klausel, die eine Minderung…