Fatti

Parti e svolgimento del procedimento:

La ricorrente ([A.] ) è proprietaria e abitante di un attico situato sopra la cantina scavata nella roccia oggetto della controversia a Coira. Il resistente ([B.] ) gestisce dal 1988 nella stessa sede il negozio di musica "Blue Wonder" e utilizza la parte centrale della cantina scavata nella roccia quale "Purple Groove Club" per eventi culturali dal 2015. Nel 1992 il Comune di Coira rilasciò un permesso di costruzione per la riconversione della cantina scavata nella roccia in una cantina vinicola con sala di degustazione, con una riserva per cambi di destinazione d’uso al di fuori della zona edificabile. Il 5 aprile 2019 il Comune di Coira constatò che l’utilizzo esistente del negozio di musica fosse conforme alla zona e rinunciò a un procedimento di permesso di costruzione. La ricorrente impugnò tale decisione, in seguito alla quale il Consiglio comunale di Coira, con decisione del 14 gennaio 2020, accolse parzialmente il ricorso, stabilendo che il locale club non potesse essere utilizzato in via permanente per manifestazioni pubbliche a carattere commerciale. Il Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni respinse il ricorso il 24 novembre 2021. Contro tale decisione la ricorrente propose ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale il 10 gennaio 2022.

Fatto in dettaglio:

La cantina scavata nella roccia si estende in parte sulla zona residenziale W4 e in parte su un’area boschiva (zona non edificabile). Il locale club oggetto della controversia si trova nella parte centrale della cantina. La ricorrente ha contestato l’utilizzo quale illegale, poiché non sussiste alcun permesso di costruzione per il cambio di destinazione d’uso in locale club e l’utilizzo non sarebbe conforme né alla zona né alle norme edilizie. Inoltre, mancherebbe il consenso della comproprietà. Il Comune di Coira e l’Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) hanno sostenuto che l’utilizzo sarebbe lecito in virtù della tutela del possesso legittimo ai sensi dell’art. 24c LPT, mentre la ricorrente ha sottolineato la necessità di un’autorizzazione cantonale BAB (art. 25 cpv. 2 LPT).

Legge

1. Ammissibilità del ricorso:

La ricorrente è legittimata a proporre ricorso poiché ha un interesse degno di protezione alla revoca della decisione impugnata. Sebbene non sia stato dimostrato che le immissioni sonore giungano direttamente al suo appartamento, è evidente che il rumore prodotto dai clienti nell’entrare e nell’uscire dal club raggiunge le sue finestre aperte. Inoltre, la ricorrente ha un interesse legittimo al rispetto delle norme di pianificazione del territorio.

2. Oggetto della controversia e economia processuale:

L’oggetto della controversia si limita alla legittimità dell’utilizzo del locale club nella parte centrale della cantina scavata nella roccia. Lo studio di registrazione nella parte posteriore della cantina, che si trova interamente al di fuori della zona edificabile, non è oggetto del procedimento, poiché la ricorrente non ha sollevato censure concrete al riguardo e il giudice di primo grado ha correttamente declinato la propria competenza. La ricorrente ha ampliato in modo inammissibile le proprie domande nel procedimento dinanzi al Tribunale federale, contestando ora anche la legittimità dello studio di registrazione.

3. Obbligo di permesso di costruzione e conformità alla zona:

La riconversione della sala di degustazione (autorizzata nel 1992) in locale club costituisce un cambio di destinazione d’uso che, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, è in linea di principio soggetto a permesso di costruzione. Tale obbligo sussiste in particolare poiché la nuova utilizzazione comporta notevoli ripercussioni sull’ambiente circostante, ad esempio a causa dell’aumento del traffico di pubblico, delle emissioni sonore e delle esigenze in materia di protezione antincendio e vie di fuga. L’obbligo di permesso di costruzione discende dall’art. 22 LPT, poiché il cambio di destinazione d’uso comporta conseguenze spaziali e operative che richiedono un controllo preventivo da parte delle autorità.

4. Applicazione delle norme relative alla costruzione al di fuori della zona edificabile:

Il locale club si trova in parte al di fuori della zona edificabile (area boschiva). Per i cambi di destinazione d’uso al di fuori della zona edificabile si applicano le rigorose disposizioni degli art. 24 segg. LPT. È necessaria un’autorizzazione eccezionale dell’autorità cantonale competente (art. 25 cpv. 2 LPT, art. 87 LRMT), poiché l’utilizzo non è…