Sachverhalt

Der Beschwerdeführer A., ein ehemaliger Bäcker-Konditor, führte bis 1999 vier Filialen im Kanton Zürich. Zwischen 1980 und 1995 erwarb er mehrere Liegenschaften im Kanton Zürich und Luzern, die er vermietete. Ab dem Jahr 2000 beauftragte er die B. mit der Verwaltung, Vermietung, dem Inkasso sowie der Erstellung von Abrechnungen für die im Kanton Zürich gelegenen Liegenschaften. Bis 2016 deklarierte [A.] die Liegenschaften im Privatvermögen. In der Steuererklärung 2016 gab er erstmals an, die Liegenschaften im Geschäftsvermögen zu halten. Im Zuge der Nachfolgeplanung beabsichtigte er, das Immobilienportfolio seiner Einzelunternehmung in eine Aktiengesellschaft (D. AG) einzubringen. Am 3. Juli 2017 stellte er beim Steueramt des Kantons Zürich ein Gesuch um steuerlichen Vorbescheid, um zu bestätigen, dass die Liegenschaftenverwaltung einen Betrieb darstelle, der steuerneutral auf eine juristische Person übertragen werden könne. Das kantonale Steueramt stimmte dem Vorbescheid am 10. Juli 2017 zu. [A.] reichte bei sämtlichen Gemeinden, in denen sich Liegenschaften befanden, Gesuche um Aufschub der Grundstückgewinnsteuer ein. Die Gemeinde X. lehnte das Gesuch am 6. September 2017 ab, obwohl andere Gemeinden zustimmten. Am xx.xx.2017 wurde die Einzelunternehmung C. im Handelsregister eingetragen. Mit öffentlicher Beurkundung vom xx.xx.2017 übertrug die Einzelunternehmung rückwirkend auf den xx.xx.2017 sämtliche Liegenschaften an die [D. AG], deren Alleinaktionär [A.] ist. Am 12. Januar 2018 beantragte [A.] beim Steueramt X. den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer. Die Gemeinde X. veranlagte am 14. März 2019 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 629'219.50, die mit Einspracheentscheid vom 20. Mai 2019 bestätigt wurde. Die dagegen erhobenen Rechtsmittel wurden vom Steuerrekursgericht des Kantons Zürich am 15. Juli 2021 und vom Verwaltungsgericht des Kantons Zürich am 26. April 2022 abgewiesen. Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 15. Juni 2022 beantragte [A.] die Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts und den vollumfänglichen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer oder die Rückweisung der Sache an die Gemeinde X.

Erwägungen

Das Bundesgericht prüfte, ob die übertragenen Liegenschaften einen Betrieb im Sinne von Art. 8 Abs. 3 lit. b des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG) darstellen, der eine steuerneutrale Umstrukturierung ermöglicht. Ein Betrieb setzt voraus, dass es sich um einen organisatorisch-technischen Komplex von Vermögenswerten handelt, der eine relativ unabhängige, organische Einheit bildet und imstande ist, selbständig fortzubestehen. Die Verwaltung eigener Immobilien weist nur ausnahmsweise die Merkmale eines Betriebs auf; erforderlich ist eine professionelle Immobilienbewirtschaftung, die über die bloße Vermögensverwaltung hinausgeht. Dies kann auch dann der Fall sein, wenn die Verwaltungstätigkeit an eine Drittperson ausgelagert wird, sofern die Voraussetzungen des Kreisschreibens Nr. 5 der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) erfüllt sind.

Das Kreisschreiben Nr. 5 der ESTV konkretisiert die Anforderungen an einen Betrieb im Sinne des Umstrukturierungsrechts. Danach liegt ein Betrieb vor, wenn kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sind: a) ein Marktauftritt erfolgt oder Betriebsliegenschaften an Konzerngesellschaften vermietet werden; b) das Unternehmen mindestens eine Person für die Verwaltung der Immobilien beschäftigt oder beauftragt; und c) die Mieterträge mindestens das 20-fache des marktüblichen Personalaufwandes für die Immobilienverwaltung betragen. Das Bundesgericht erkannte, dass das Kreisschreiben eine überzeugende Konkretisierung der gesetzlichen Vorgaben darstellt und von den Gerichten grundsätzlich zu beachten ist, sofern keine triftigen Gründe für eine Abweichung vorliegen. Die Gerichte weichen nur dann von Verwaltungsverordnungen ab, wenn diese eine dem Einzelfall nicht gerecht werdende Auslegung der rechtlichen Bestimmungen darstellen.

Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass die Liegenschaften seit Jahren vermietet werden, einen hohen Ertrag abwerfen und eine professionelle Immobilienbewirtschaftung besteht. Der Verwaltungsaufwand für die im Kanton Zürich gelegenen Liegenschaften…