Fatti

La ricorrente, una fondazione di investimento, era subentrata nella qualità di nuova proprietaria di un immobile nei rapporti di locazione esistenti con la resistente 1 (una SA). Tra settembre 2016 e maggio 2020 erano stati stipulati ulteriori contratti di locazione su parti dell’immobile. Il canone lordo mensile ammontava a fr. 17'924.21 a partire da ottobre 2021. La resistente 2 (un’altra SA) occupava anch’essa gli immobili in locazione, verosimilmente in virtù di una sublocazione non autorizzata.

La ricorrente aveva posto in mora la resistente 1 con due lettere di sollecito del 10 novembre 2021 (arretrato di fr. 20'148.42 per ottobre/novembre 2021) e del 10 dicembre 2021 (arretrato di fr. 17'924.21 per dicembre 2021), minacciando la disdetta straordinaria. Con moduli ufficiali di disdetta del 29 marzo 2022, la ricorrente ha disdettato i rapporti di locazione con scadenza al 30 aprile 2022.

Il 24 giugno 2022 la ricorrente ha presentato al Tribunale commerciale del Cantone di Zurigo un’istanza di espulsione di entrambe le resistenti nel procedimento sommario ai sensi dell’art. 257 CPC. Le resistenti non si sono fatte sentire. Con provvedimento del 8 agosto 2022, il Tribunale commerciale non è entrato nel merito dell’istanza di espulsione, ritenendo il fatto non liquido e la situazione giuridica non chiara. Avverso tale provvedimento la ricorrente ha proposto ricorso al Tribunale federale.

Legge

Il Tribunale federale ha anzitutto esaminato la ricevibilità del ricorso. Il provvedimento impugnato del Tribunale commerciale costituisce una decisione finale di un’unica istanza cantonale ai sensi dell’art. 75 cpv. 2 lett. b LTF, avverso la quale il ricorso in materia civile è ammissibile indipendentemente dal valore della controversia (cfr. DTF 139 III 67 consid. 1.2).

Sul procedimento sommario ai sensi dell’art. 257 CPC: Il Tribunale commerciale ha negato la sussistenza di un caso chiaro, poiché dubitava della correttezza della ricostruzione dei fatti operata dalla ricorrente. In particolare, dubitava che la resistente 1 non avesse pagato i canoni di locazione arretrati per ottobre/novembre 2021 entro il termine fissato. Tali dubbi erano tuttavia infondati. Il Tribunale federale ha chiarito che la ricostruzione dei fatti della ricorrente ai sensi dell’art. 257 cpv. 1 lett. a CPC è rimasta incontestata e non sussistevano dubbi rilevanti ai sensi dell’art. 153 cpv. 2 CPC. Il Tribunale commerciale avrebbe quindi dovuto fondarsi sulla circostanza incontestata secondo cui la resistente 1 non aveva pagato i canoni nei termini. Il fatto era liquido sotto questo profilo.

Sulla violazione del principio di buona fede delle disdette: Il Tribunale commerciale ha inoltre negato la sussistenza di una situazione giuridica chiara, poiché riteneva le disdette tardive e si è richiamato a una precedente sentenza (4A_366/2008), nella quale una disdetta pronunciata tre settimane dopo la scadenza del termine era stata considerata contraria alla buona fede. Il Tribunale federale ha respinto tale argomentazione. Una disdetta per morosità può sì violare la buona fede se pronunciata troppo a lungo dopo la scadenza del termine di pagamento. Tuttavia, un’eccezione del genere deve essere fatta valere entro il termine di decadenza di cui all’art. 273 CO. Poiché le resistenti non l’hanno fatto, l’eccezione di violazione della buona fede non poteva più essere sollevata nel procedimento di espulsione. Inoltre, l’attesa della ricorrente di due-tre mesi…