Fatti

Parti e svolgimento del procedimento:

Il ricorrente ([A.] ) ha acquistato con contratto di compravendita del 14 gennaio 2019 un immobile a [U.] /SO, costituito da un edificio residenziale con due appartamenti, in proprietà esclusiva. Nel contratto di compravendita ha dichiarato trattarsi di una casa unifamiliare, nonostante l’immobile fosse classificato come edificio plurifamiliare con due appartamenti secondo il protocollo di stima della Cassa Edile Soloturnese del 17 dicembre 2015. Il ricorrente ha presentato una domanda di esenzione fiscale per proprietà abitativa utilizzata in modo durevole ed esclusivo dal proprietario, respinta dall’Ufficio cantonale delle imposte di Soletta con decisione di tassazione del 3 novembre 2021. L’ufficio ha motivato il diniego sostenendo che l’esenzione fiscale non è ammessa per un edificio plurifamiliare parzialmente locato a terzi. Ha quindi applicato un’imposta di mutazione pari a fr. 51'700.-, calcolata su un valore venale di fr. 2'350'000.- per l’intero immobile. Dopo il rigetto del ricorso in opposizione, il ricorrente ha adito il Tribunale cantonale delle imposte di Soletta, che con sentenza del 21 novembre 2022 ha respinto il reclamo. Il tribunale si è basato sulla constatazione che il ricorrente aveva locato a terzi uno dei due appartamenti nei periodi fiscali 2020 e 2021, con un canone mensile di fr. 1'530.- (fr. 18'960.- annui). Il ricorrente ha sostenuto che l’appartamento fosse utilizzato come abitazione familiare dalle sue figlie minorenni, senza tuttavia poter fornire alcuna prova a sostegno. Con ricorso del 27 gennaio 2023 ha impugnato la sentenza del tribunale cantonale dinanzi al Tribunale federale, chiedendo l’annullamento della sentenza, una nuova valutazione fiscale e l’applicazione dell’imposta di mutazione solo sulla parte locata dell’immobile.

Legge

Ricevibilità del ricorso in materia di diritto pubblico:

Il Tribunale federale ha preliminarmente esaminato la ricevibilità del ricorso in materia di diritto pubblico. Ha constatato che sussistono i presupposti di cui all’art. 82 lett. a, art. 83 in senso contrario, art. 86 cpv. 1 lett. d e cpv. 2 nonché art. 89 cpv. 1 e art. 100 cpv. 1 LTB. Il ricorso è ricevibile poiché il ricorrente ha addotto e motivato in modo preciso le violazioni di diritto denunciate. Per quanto concerne la violazione dei diritti fondamentali, è stata rispettata la regola della censura qualificata di cui all’art. 106 cpv. 2 LTB. Il Tribunale federale esamina l’applicazione del diritto fiscale cantonale armonizzato con cognizione piena, mentre il diritto cantonale non armonizzato viene sottoposto al solo controllo di arbitrarietà (cfr. DTF 143 II 459 consid. 2.1; 134 II 207 consid. 2).

Caratterizzazione dell’imposta di mutazione nel Canton Soletta:

L’imposta di mutazione del Canton Soletta è da qualificare come imposta indiretta, non soggetta all’obbligo di armonizzazione di cui all’art. 129 Cost. (art. 129 cpv. 1 Cost.; art. 1 e 2 LAID). L’oggetto dell’imposta è disciplinato dal § 205 cpv. 1 LTB/SO e concerne ogni mutazione giuridica di immobili, con una nozione ampia che include non solo il trasferimento della proprietà a livello civilistico, ma anche le mutazioni economiche (§ 206 cpv. 1 LTB/SO). L’oggetto dell’imposta è il trasferimento del potere di disposizione economica su un immobile, che presuppone il trasferimento di prerogative essenziali della proprietà. L’esenzione fiscale per proprietà abitativa utilizzata in modo durevole ed esclusivo dal proprietario, ai sensi del § 207 cpv. 1 lett. g LTB/SO, richiede che l’immobile sia abitato in modo esclusivo e durevole dal proprietario stesso. Secondo il § 63bis cpv. 3 RLTB/SO, l’esenzione è esclusa se l’acquirente utilizza l’immobile solo parzialmente o temporaneamente per uso proprio, in particolare se la sua utilizzazione personale dura meno di un anno.

Applicazione al caso concreto:

Il Tribunale cantonale delle imposte di Soletta ha correttamente constatato che il ricorrente aveva locato a terzi una parte dell’immobile. La pronuncia di primo grado si è basata sulle dichiarazioni fiscali del ricorrente per gli anni 2020 e 2021, nelle quali aveva dichiarato un canone mensile di fr. 1'530.- per uno dei due appartamenti. Il ricorrente ha sostenuto che l’appartamento fosse utilizzato come abitazione familiare dalle sue figlie minorenni, senza tuttavia fornire alcuna prova a sostegno. Le valutazioni di fatto della pronuncia di primo grado sono vincolanti per il Tribunale federale, poiché il ricorrente non ha dimostrato che tali valutazioni fossero palesemente errate, incomplete o ottenute in violazione di diritti procedurali essenziali (art. 105 cpv. 1 e 2 LTB).

Valutazione giuridica dell’esenzione fiscale:

Il ricorrente non ha diritto all’esenzione fiscale ai sensi del § 207 cpv. 1 lett. g LTB/SO, poiché…