Fatti

Parti e istanze: La cooperativa edilizia senza scopo di lucro (attrice e ricorrente) ha incaricato la [B. AG] (convenuta 1, oggi in liquidazione) di eseguire rivestimenti di pavimenti e pareti nell'area dei balconi e dei locali umidi in occasione di nuove costruzioni sostitutive. La [E. AG] (convenuta 2, direzione lavori/progettazione) e la [F. AG] (convenuta 3) erano incaricate della progettazione e della direzione lavori. L'attrice ha fatto valere lavori sistematicamente difettosi della convenuta 1, che avrebbero causato danni da umidità visibili (difetti secondari), e ha rimproverato alla convenuta 2 la violazione del controllo dell'esecuzione e del dovere di informazione; la convenuta 3 avrebbe dovuto rispondere in solido.

Perizie e accertamenti: Il perito specialista [G.] è stato incaricato il 22 novembre 2013 e ha redatto quattro perizie (verifica dei difetti di singoli appartamenti; inventario dei difetti del 29 dicembre 2014; responsabilità della direzione lavori del 29 giugno 2015; riepilogo del 21 settembre 2018). Il 13 luglio 2016 si è svolto un accertamento ufficiale dello stato di fatto con carotaggi. La [H. AG] ha risanato essenzialmente nell'estate 2016 tutti i 132 balconi e i 63 locali umidi, dopo averne documentato fotograficamente lo stato. Il 19 agosto 2014 si è tenuta una riunione, il cui verbale riconosce i difetti negli oggetti esaminati, riserva ulteriori verifiche a campione e registra la riserva di periti propri delle assicurazioni delle convenute 1 e 2.

Istanza precedente: L'azione del 11 dicembre 2017 per costi di esecuzione sostitutiva di fr. 2'451'993.40 e danno consequenziale di fr. 214'975.45 (in ogni caso IVA inclusa, oltre interessi) è stata respinta con spese a carico dell'attrice dal Tribunale di commercio del Cantone di Zurigo con sentenza del 6 agosto 2020. L'attrice non avrebbe dedotto né provato in modo sufficiente le pretese e i relativi fatti costitutivi. La chiamata in causa della convenuta 1 è stata annotata a ruolo.

Procedura dinanzi al Tribunale federale: L'attrice ha chiesto l'annullamento e il rinvio, in via subordinata l'accoglimento dell'azione. L'effetto sospensivo è stato concesso relativamente all'indennità ripetibile di fr. 71'000.-- a favore della convenuta 1, nei cui confronti il fallimento era stato dichiarato il 18 agosto 2020; il procedimento è stato sospeso ai sensi dell'art. 207 LEF. Creditori cessionari ([C. AG] e [D.] ) sono intervenuti nel procedimento; la [I. GmbH] vi ha rinunciato.

Diritto

Criterio di esame: Il Tribunale federale applica il diritto d'ufficio (art. 106 cpv. 1 LTF), ma esamina in linea di principio soltanto le censure sollevate, tenendo conto dei requisiti di motivazione (art. 42 cpv. 1 e 2 LTF). Per le censure di diritti fondamentali, cantonali e intercantonali vige l'obbligo di censura qualificato (art. 106 cpv. 2 LTF). L'accertamento dei fatti può essere corretto solo in caso di arbitrio (art. 105 cpv. 2 LTF); vi è arbitrio solo in caso di manifesta insostenibilità. Le opponenti 2 e 3 possono, nella risposta al ricorso, contestare considerazioni che le pregiudicano (art. 76 cpv. 1 LTF); una semplice domanda di rinvio è sufficiente, e la domanda subordinata di accoglimento rende la domanda sufficientemente chiara.

Requisiti di sostanziazione: Secondo l'art. 55 cpv. 1 CPC, nell'ambito della massima dispositiva vanno esposti i fatti giuridicamente rilevanti e indicati i mezzi di prova. Un'allegazione coerente è sufficiente nei tratti essenziali; solo in caso di contestazione della controparte è richiesta una sostanziazione più dettagliata dei singoli fatti. Le contestazioni devono essere così concrete da rendere riconoscibile quali allegazioni siano contestate (art. 222 cpv. 2 CPC). In caso di mancanza di conoscenze tecniche o di asimmetria informativa, i requisiti sono attenuati. Per il danno vale quanto segue: l'attore deve esporre quali costi siano sorti per quali lavori; non si esige una ripartizione per singoli difetti intesi in senso giuridico, e il giudice può stimare, secondo il proprio apprezzamento, la quota dei difetti ammessi (art. 42 cpv. 2 CO per analogia, apprezzamento).

Requisiti troppo severi dell'istanza precedente: L'istanza precedente ha in parte posto requisiti di sostanziazione troppo severi, in particolare esigendo un concetto di risanamento e anticipando il risultato della prova; in questa misura la ricorrente ha sollevato a ragione la censura. Ciò non è però sufficiente, poiché il ricorso riesce solo se incide sul risultato della decisione; altrimenti sussiste soltanto una controversia sui motivi della decisione, per la quale manca un interesse di protezione giuridica (art. 76 cpv. 1 lett. b LTF).

Vincolatività delle perizie: Le perizie del perito specialista non sono vincolanti. Dal verbale della riunione del 19 agosto 2014 risulta soltanto un riconoscimento dei balconi e dei locali umidi esaminati; ulteriori accertamenti e la riserva di periti propri delle assicurazioni depongono contro una vincolatività. Il consenso a che il perito proseguisse il mandato non fonda alcuna vincolatività. Non è stata fatta valere una perizia arbitrale ai sensi dell'art. 189 CPC; la semplice tolleranza non contestata o il riconoscimento orale non bastano. La ricorrente non ha esposto in modo sufficiente quali fatti concreti siano stati riconosciuti.

Perizia giudiziaria dopo il risanamento: La ricorrente ha fatto risanare i difetti prima della perizia giudiziaria. Una perizia giudiziaria deve poter verificare in modo indipendente le perizie di parte; a tal fine la ricorrente avrebbe dovuto esporre come, dopo il risanamento, fosse possibile con una certa probabilità una verifica della difettosità e del nesso causale, in particolare l'esclusione di cause alternative. Una prova esplorativa inammissibile o una « fishing expedition » è esclusa. La documentazione fotografica e l'accertamento ufficiale non lo consentono in misura sufficiente; alle testimonianze delle persone incaricate del risanamento manca l'indipendenza. Non sussiste un'urgenza che avrebbe reso impossibile l'assunzione anticipata della prova, poiché tra il mandato, la riunione e l'accertamento ufficiale è trascorso un tempo considerevole.

Diritto alla riparazione e decadenza: La ricorrente aveva invitato la convenuta 1 a riparare con lettera del 27 maggio 2015; la convenuta 1 ha confermato la riparazione il 5 giugno 2015. Secondo la ricorrente avrebbe dovuto applicarsi un procedimento in due fasi, con la comunicazione della programmazione dopo la promessa scritta. Tale programmazione non è stata comunicata; secondo lettera del 30 ottobre 2015 la convenuta 1 avrebbe dovuto tenersi a disposizione. L'attesa della convenuta 1 è stata provocata dalla stessa ricorrente, sicché non si è verificata alcuna decadenza del diritto alla riparazione; inoltre la ricorrente non può,…