Sachverhalt

Parteien und Verfahrensgang: Die Beschwerdeführerin, die [A. AG] (Inkassogesellschaft, Zessionarin der [C. AG] ), wendet sich gegen das Urteil des Handelsgerichts des Kantons Zürich (Einzelgericht) vom 10. Dezember 2019 (HE190381-O). Beschwerdegegnerin ist die [B. AG] , Eigentümerin der betroffenen Grundstücke in der Gemeinde [U.] (Grundbuchamt Wädenswil).

Sachverhalt Die [C. AG] führte im Auftrag der [D. GmbH] Bauarbeiten auf Grundstücken der Beschwerdegegnerin aus. Der Werkvertrag sah für die Leistungen der [C. AG] einen Pauschalpreis von Fr. 350'000.-- exkl. MWSt vor. Die Beschwerdegegnerin leistete zwei Zahlungen von insgesamt Fr. 420'286.10, deren Bestand unbestritten ist. Die Beschwerdeführerin machte eine offene Restforderung von Fr. 156'170.-- geltend, die von der [D. GmbH] angeblich in zwei von drei Rechnungen anerkannt worden sei.

Verfahren: Am 2. Oktober 2019 ersuchte die Beschwerdeführerin das Handelsgericht um vorsorgliche Vormerkung der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts. Das Gericht bewilligte das Gesuch am Folgetag vorläufig ohne Anhörung der Beschwerdegegnerin. Nach Stellungnahmen beider Parteien (18. November und 4. Dezember 2019) wies der Präsident des Handelsgerichts das Gesuch ab und ordnete die vollständige Löschung der vorläufig eingetragenen Pfandrechte an. Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 15. Januar 2020 beantragte die Beschwerdeführerin die Aufhebung dieses Urteils und die Bewilligung der vorläufigen Eintragung. Der Präsident der II. zivilrechtlichen Abteilung gewährte die aufschiebende Wirkung (31. Januar 2020). Das Bundesgericht verzichtete auf einen Schriftenwechsel.

Streitgegenstand: Strittig war, ob die Beschwerdeführerin im summarischen Verfahren glaubhaft machen konnte, dass eine pfandgesicherte Forderung über die bereits durch die Zahlungen gedeckte Werkvertragssumme hinaus besteht.

Erwägungen

Zulässigkeit: Der Entscheid über die Abweisung der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB) ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG) in einer vermögensrechtlichen Zivilsache. Der Streitwert von Fr. 156'170.-- übersteigt die Mindestgrenze von Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 Bst. b i.V.m. Art. 51 Abs. 1 Bst. a BGG). Die Beschwerde in Zivilsachen gegen das Handelsgericht als einzige kantonale Instanz ist nach Art. 75 Abs. 2 Bst. b BGG zulässig; die Streitigkeit ist handelsrechtlicher Natur (BGE 138 III 471). Auf die fristgerechte Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) wurde eingetreten.

Kognition bei vorsorglichen Massnahmen: Da es sich um eine vorsorgliche Massnahme im Sinne von Art. 98 BGG handelt, kann nur die Verletzung verfassungsmässiger Rechte gerügt werden. Es gilt das strenge Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG). Eine Willkürrüge (Art. 9 BV) erfordert, dass der Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet und im Ergebnis krass dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft; die blosse Vertretbarkeit einer anderen Lösung genügt nicht.

Massstab der Glaubhaftmachung: Nach Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB und Art. 961 Abs. 3 ZGB kann die vorläufige Eintragung nach glaubhafter Darlegung der Berechtigung bewilligt werden. Das Verfahren ist summarisch (Art. 249 lit. d Ziff. 5 ZPO). Die Anforderungen an die Glaubhaftmachung sind tiefer als das übliche Beweismass. Die Eintragung darf nur verweigert werden, wenn der Bestand des Pfandrechts ausgeschlossen oder höchst unwahrscheinlich erscheint; im Zweifel ist sie zu bewilligen.

Keine Verletzung des Willkürverbots bei der Glaubhaftmachung: Das Handelsgericht begründete seinen Entscheid mit mehreren Elementen: Die Betonlieferungen seien verspätet vorgebracht worden; die Restforderung sei nicht glaubhaft gemacht; die Werkvertragsforderung sei durch die Zahlungen von Fr. 420'286.10 abgegolten; die Anerkennung durch die [D. GmbH] stamme aus einer Zeit vor der Zahlung. Die Beschwerdeführerin setzte sich mit dieser Begründung nicht hinreichend auseinander. Sie bestritt nicht, dass im Summarverfahren nur ein Schriftenwechsel stattfindet und dass sie die Leistungen erst in der Stellungnahme vom 4. Dezember 2019 behauptet hatte. Die Argumentation, die Zahlungen von Fr. 420'286.10 müssten auf weitere Vereinbarungen schliessen lassen, verkennt die Natur des kontradiktorischen Gesuchsverfahrens. Die Beschwerdeführerin selbst hatte der Beschwerdegegnerin eine Rechnung über diesen Betrag gestellt, ohne weitere Forderungen zu erwähnen. Ihre…