Nachträgliche Baubewilligung für Umbau eines altrechtlichen Bauernhauses ausserhalb der Bauzone; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bezüglich Umgebungsgestaltung (Sitzplatz, Terrassierung, Gewächshaus) angeordnet, Vertrauensschutz verneint

Facts

Das der Landwirtschaftszone zugeordnete Grundstück KTN 401 der Gemeinde Lauerz liegt im BLN-Gebiet Nr. 1606 und ist mit einem altrechtlichen Bauernhaus mit angebautem Ökonomieteil (Gadenhaus) überbaut, das vor 1881 errichtet wurde. Mit Verfügung vom 3. März 1986 bewilligte das Justizdepartement des Kantons Schwyz dem damaligen Eigentümer [D.] die umfassende Erneuerung des Gadenhauses als Ausnahmebewilligung für bestehende Bauten ausserhalb der Bauzone, unter der Auflage, dass die Laube nicht für Wohnzwecke ausgebaut und der östliche Stallanbau nicht wieder aufgebaut werde. Am 24. März 1995 verkauften [D.] das Gadenhaus an [A.C.] und [B.C.] (Bauherrschaft).

Die Bauherrschaft führte in der Folge ohne Baubewilligung bauliche Veränderungen durch, namentlich Verglasung der Laube, Ausbau des ehemaligen Heuteils und des Dachstocks, Schaffung eines Schlafzimmers, Gewächshaus, Terrassierung mit Löffelsteinen, Sitzplatz mit Glaswand und Sonnenstore. Das Bauamt Lauerz hatte mit Schreiben vom 24. Juni 2008 Gewächshaus, Sitzplatz und Laubenverglasung im Rahmen einer Baumeldung als in Ordnung erklärt, unter Vorbehalt kantonaler Interventionen. Mit Garagenbewilligung auf Parzelle KTN 369 vom 4. Juli 2001 wurde im Grundbuch eine Nutzungsbeschränkung von 48,5 m² angemerkt.

Das Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz (ARE/SZ) erliess am 16. April 2019 einen Gesamtentscheid: Der Ausbau des Gadenhauses wurde teilweise bewilligt unter Anordnung von Rückführungsmassnahmen (Entfernung Verglasung Balkon, Ausbau Fenster Musikzimmer, Entfernung Dachboden im Ostteil gemäss Variante 2), der Sitzplatz wurde nachträglich bewilligt, für Terrassierung, Gewächshaus und Windschutz aus Glas wurde die Bewilligung verweigert, jedoch wurde auf Rückführung verzichtet. Die Überschreitung der GNF um 9 m² wurde einstweilen geduldet ohne Bestandesschutz. Der Gemeinderat Lauerz bestätigte am 15. Mai 2019 im Wesentlichen diese Anordnungen. Der Regierungsrat wies die Beschwerde der Bauherrschaft am 28. Januar 2020 ab. Das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz hob mit Urteil vom 24. August 2020 die Rückführungsmassnahmen auf, soweit sie das Gadenhaus betrafen, und wies die Beschwerde im Übrigen ab.

Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) erhob Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht und beantragte unter anderem die Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils, die Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (reformatio in peius). Die Bauherrschaft beantragte Abweisung der Beschwerde.

Streitgegenstand bildeten insbesondere: die Anwendbarkeit von Art. 24c SPA (erweiterte Besitzstandsgarantie), die Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF) und Gesamtnutzfläche (GNF), die Wahrung der Identität der Baute, die Bewilligungsfähigkeit des Sitzplatzes, die Verwirkung und der Vertrauensschutz sowie die Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsmassnahmen.

Considerations

Die Beschwerde ist zulässig. Das ARE ist nach Art. 89 Abs. 2 lit. a FSCA in Verbindung mit Art. 48 Abs. 4 SPO zur Beschwerde legitimiert, ohne Beteiligung am kantonalen Verfahren und ohne Bindung an den kantonalen Streitgegenstand; es kann daher eine reformatio in peius beantragen. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an, prüft aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen (Art. 95, 106 FSCA). Massgeblich ist das geltende Recht, da es für die Bauherrschaft günstiger ist (Grundsatz des milderen Rechts; Bauarbeiten 1986 waren nicht abgeschlossen).

Gemäss Art. 24c SPA und Art. 42 SPO sind Veränderungen altrechtlicher Wohnbauten ausserhalb der Bauzone zulässig, sofern die Identität der Baute in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Die aBGF darf innerhalb des Gebäudevolumens nicht um mehr als 60 Prozent und die GNF nicht über die quantitativen Limiten hinaus erweitert werden. Der Dachboden war im Jahr 1972 aufgrund schlechten Zustands und ungenügender Isolation nicht dauerhaft bewohnbar und ist daher nicht vollständig der aBGF anzurechnen. Nach Abzug der Reduktionen ist die aBGF um 14 m² und die GNF um 33 m² überschritten, weshalb im Gebäudeinnern ein Rückbau im Umfang von 28 m² aBGF bzw. 66 m² GNF zu erfolgen hat.

Die Identität des Gadenhauses bleibt nach Durchführung der verlangten Rückbaumassnahmen im Wesentlichen gewahrt, da Gebäudeform, Stil und Gestaltung nicht wesentlich abweichen und der ländliche Charakter erhalten bleibt. Die im Jahr 2001 bewilligte Garage beeinträchtigt das Erscheinungsbild des Gadenhauses nicht, da sie rund 100 m entfernt liegt. Der Sitzplatz hingegen ist nicht nach Art. 24c Abs. 4 SPA bewilligungsfähig, da er für eine zeitgemässe Wohnnutzung nicht nötig ist (es bestehen Alternativen wie Tische und Stühle auf der Wiese und gedeckte Sitzplätze durch die Laube) und zudem den Landschaftsschutzzielen nach Art. 5 Cst. widerspricht.

Hinsichtlich der Verwirkung gilt die dreissigjährige Frist nach BGE 132 II 21 nicht für Bauten ausserhalb der Bauzone (BGE 147 II 309). Die Vorinstanz hat den Vertrauensschutz zu Unrecht bejaht: Die Bauherrschaft konnte nicht gutgläubig sein, da sie den Ausbau des ehemaligen Heuteils 1995 selbst vorgenommen und dabei zu Wohnzwecken genutzt hatte. Die Mitteilung der Gemeinde vom 24. Juni 2008 vermittelte kein schutzwürdiges Vertrauen, da die Gemeinde für Bauten ausserhalb der Bauzone nicht zuständig war und eine kantonale Zustimmung nicht vorlag, worauf der Vorbehalt kantonaler Interventionen hinwies. Auch unterlassene Baukontrollen oder die Garagenbewilligung…