Distribuzione dissimulata di utili e valore venale di immobili ceduti a una persona vicina all'azionista: rinvio per nuova tassazione

Fatti

La ricorrente, una società anonima ([A. SA] ), aveva acquistato nel 1996 dalla massa fallimentare di un'altra società cinque fogli di proprietà per piani (PPP) di un fondo base nel Comune di [X.] , al prezzo complessivo di circa fr. 377'000.-- per ciascuna delle due unità poi oggetto del contendere.

Il 18 febbraio 2010 la società ha venduto due di queste PPP (yyy e zzz) alla figlia dell'azionista, a prezzi di fr. 347'443.-- e fr. 348'857.--.

Nella dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari la società ha indicato spese di miglioria e di acquisto/vendita tali da non conseguire alcun utile, mentre nella dichiarazione per le imposte sulle persone giuridiche 2010 ha dichiarato un utile netto di fr. 1'461.--.

Il fisco ticinese, con decisioni del 26 novembre 2014, ha corretto il valore di alienazione aggiungendo altri elementi imponibili per fr. 543'354.--, ritenendo che l'operazione fra persone vicine dovesse essere valutata al valore venale complessivo di fr. 1'239'654.--, invece di fr. 696'300.--. Ha inoltre ripreso la stessa somma come prestazione valutabile in denaro, aggiungendo fr. 37'526.-- per interessi passivi, con conseguente utile imponibile di fr. 582'341.-- (imposta federale diretta) e di fr. 241'174.-- (imposta cantonale), dopo deduzione dell'utile assoggettato all'imposta sugli utili immobiliari.

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello ticinese, con sentenza del 7 dicembre 2018, ha confermato le decisioni. Essa ha ritenuto che la stima del fisco fosse fondata su dati oggettivi, mentre la società non aveva collaborato con l'ufficio di stima né prodotto perizie o dati su transazioni comparabili. La Camera ha inoltre rilevato che il prezzo più favorevole era stato ottenuto dalla società grazie all'acquisto dal fallimento del precedente proprietario.

Con ricorso in materia di diritto pubblico e ricorso sussidiario in materia costituzionale del 21 gennaio 2019, la società ha chiesto l'annullamento della sentenza e il rinvio alla corte cantonale per l'assunzione delle prove richieste, lamentando in particolare la violazione del diritto di essere sentita (rifiuto di una perizia) e l'insufficiente motivazione. Il fisco e l'Amministrazione federale delle contribuzioni hanno chiesto la reiezione del ricorso.

Il Tribunale federale era chiamato a stabilire se la stima del valore venale delle PPP, in particolare il terzo valore calcolato a partire dalle cartelle ipotecarie, fosse conforme al diritto federale in materia di distribuzione dissimulata di utili.

Diritto

Il Tribunale federale ha ammesso il ricorso in materia di diritto pubblico, respingendo di conseguenza il ricorso sussidiario in materia costituzionale. Ha riconosciuto il proprio pieno potere cognitivo in materia di imposta federale diretta e di diritto armonizzato, pur osservando l'onere di allegazione e motivazione previsto dagli art. 42 cpv. 1 e 2 e 106 cpv. 2 LTF. Ha inoltre ricordato che i fatti sono vincolanti salvo arbitrio o violazione del diritto ai sensi dell'art. 97 e 105 cpv. 1 LTF, e che nuovi mezzi di prova sono ammessi solo alle condizioni dell'art. 99 cpv. 1 LTF. Ha dichiarato inammissibili, per mancanza di accertamento nel giudizio impugnato, i costi di fr. 143'517.-- che [C.] avrebbe coperto direttamente, poiché il fisco li aveva contestati e non erano documentati.

Sulle censure formali, il Tribunale federale ha escluso la violazione del diritto di essere sentito ai sensi dell'art. 29 cpv. 2 Cost. La società non aveva mai chiesto formalmente una perizia nel ricorso cantonale e la procedura davanti alla Camera è scritta (art. 227 LT/TI e 140 LIFD); inoltre la motivazione della sentenza cantonale permetteva di comprendere le ragioni della decisione, e l'eventuale disaccordo attiene al merito e non al diritto di essere sentiti.

Nel merito, il Tribunale federale ha richiamato la nozione di distribuzione dissimulata di utili ai sensi dell'art. 58 cpv. 1 lett. b LIFD (prestazione senza controprestazione adeguata, a favore di azionista o persona vicina, riconoscibile per gli organi societari). La vendita di un immobile a un prezzo inferiore al valore venale rientra chiaramente in questa fattispecie, e la società non contestava il principio, bensì l'entità della correzione. Per determinare il valore venale occorre applicare il metodo del paragone effettivo, se esiste un mercato libero, oppure il confronto con transazioni comparabili fra terzi, o, in mancanza, metodi ipotetici come quello del costo maggiorato o del prezzo di…