Verdeckte Gewinnausschüttung und Verkehrswert von Liegenschaften, die an eine dem Aktionär nahestehende Person veräussert wurden: Rückweisung zur Neuveranlagung

Sachverhalt

Die Beschwerdeführerin, eine Aktiengesellschaft ([A. SA] ), hatte 1996 von der Konkursmasse einer anderen Gesellschaft fünf Stockwerkeigentumsanteile (PPP) an einem Stammgrundstück in der Gemeinde [X.] erworben, zum Gesamtpreis von rund Fr. 377'000.-- für jede der beiden später streitigen Einheiten.

Am 18. Februar 2010 veräusserte die Gesellschaft zwei dieser PPP (yyy und zzz) an die Tochter des Aktionärs zu Preisen von Fr. 347'443.-- und Fr. 348'857.--.

In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer gab die Gesellschaft Aufwendungen für wertvermehrende Investitionen sowie Kauf- und Verkaufskosten an, die keinen Gewinn ergaben, während sie in der Steuererklärung für die Gewinn- und Kapitalsteuern 2010 einen Reingewinn von Fr. 1'461.-- deklarierte.

Die Steuerbehörde des Kantons Tessin korrigierte mit Verfügungen vom 26. November 2014 den Veräusserungswert, indem sie weitere steuerbare Elemente im Betrag von Fr. 543'354.-- hinzurechnete. Sie war der Ansicht, das Geschäft zwischen nahestehenden Personen sei zum Gesamtverkehrswert von Fr. 1'239'654.-- statt Fr. 696'300.-- zu bewerten. Ferner rechnete sie denselben Betrag als geldwerte Leistung auf und fügte Fr. 37'526.-- für Schuldzinsen hinzu, woraus sich nach Abzug des der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Gewinns ein steuerbarer Gewinn von Fr. 582'341.-- (direkte Bundessteuer) und Fr. 241'174.-- (Kantonssteuer) ergab.

Die Steuerrekurskammer des Tessiner Appellationsgerichts bestätigte die Verfügungen mit Urteil vom 7. Dezember 2018. Sie erachtete die Schätzung der Steuerbehörde als auf objektiven Daten beruhend, während die Gesellschaft mit dem Schätzungsamt nicht zusammengearbeitet und weder Gutachten noch Daten zu vergleichbaren Transaktionen vorgelegt hatte. Die Kammer stellte ferner fest, dass die Gesellschaft den günstigeren Preis dank dem Erwerb aus dem Konkurs des früheren Eigentümers erzielt hatte.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten und subsidiärer Verfassungsbeschwerde vom 21. Januar 2019 verlangte die Gesellschaft die Aufhebung des Urteils und die Rückweisung an die kantonale Instanz zur Abnahme der beantragten Beweise. Sie rügte insbesondere die Verletzung des rechtlichen Gehörs (Ablehnung eines Gutachtens) und die ungenügende Begründung. Die Steuerbehörde und die Eidgenössische Steuerverwaltung beantragten die Abweisung der Beschwerde.

Das Bundesgericht hatte zu prüfen, ob die Schätzung des Verkehrswerts der PPP, insbesondere der dritte, aus den Schuldbriefen berechnete Wert, mit dem Bundesrecht über die verdeckte Gewinnausschüttung vereinbar sei.

Erwägungen

Das Bundesgericht hiess die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gut und wies folglich die subsidiäre Verfassungsbeschwerde ab. Es bejahte seine volle Kognition in Bezug auf die direkte Bundessteuer und das harmonisierte Recht, wobei es die Rüge- und Begründungsobliegenheit gemäss Art. 42 Abs. 1 und 2 sowie Art. 106 Abs. 2 BGG beachtete. Ferner erinnerte es daran, dass die Sachverhaltsfeststellungen vorbehältlich Willkür oder Rechtsverletzung im Sinne von Art. 97 und Art. 105 Abs. 1 BGG verbindlich sind und dass neue Beweismittel nur unter den Voraussetzungen von Art. 99 Abs. 1 BGG zulässig sind. Die Kosten von Fr. 143'517.--, die [C.] unmittelbar getragen haben soll, erklärte es mangels Feststellung im angefochtenen Urteil für unzulässig, da die Steuerbehörde sie bestritten hatte und sie nicht belegt waren.

Zu den formellen Rügen verneinte das Bundesgericht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV. Die Gesellschaft hatte im kantonalen Verfahren nie förmlich ein Gutachten beantragt, und das Verfahren vor der Kammer ist schriftlich (Art. 227 StG/TI und Art. 140 DBG). Zudem erlaubte die Begründung des kantonalen Urteils, die Gründe des Entscheids nachzuvollziehen; eine allfällige Meinungsverschiedenheit betrifft die Sache und nicht das rechtliche Gehör.

In der Sache rief das Bundesgericht den Begriff der verdeckten Gewinnausschüttung gemäss Art. 58 Abs. 1 lit. b DBG in Erinnerung (Leistung ohne angemessene Gegenleistung zugunsten eines Aktionärs oder einer nahestehenden Person, die für die Organe der Gesellschaft erkennbar ist). Der Verkauf einer Liegenschaft zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis fällt eindeutig unter diesen Tatbestand, und die Gesellschaft bestritt nicht den Grundsatz, sondern die Höhe der Korrektur. Zur Bestimmung des Verkehrswerts ist die Methode des tatsächlichen Vergleichs anzuwenden, sofern ein freier Markt besteht, oder der Vergleich mit Drittgeschäften, und falls diese fehlen, hypothetische Methoden wie die Kostenmethode oder der Wiederverkaufspreis; die Schätzung der Vorinstanz ist zu übernehmen, wenn sie diesen Grundsätzen…