Handänderungssteuer bei Übertragung von Grundstücken von einer Immobiliengesellschaft auf einen Aktionär; wirtschaftliche Handänderung, Willkürverbot und Gleichbehandlung

Sachverhalt

Die Beschwerdeführerin, die [A. SA] (Immobiliengesellschaft mit Sitz in [V.] /GR, gegründet 2008 zur Planung, Entwicklung und Erstellung von Überbauungen sowie zum Kauf, Verkauf und zur Vermietung von Grundstücken), hatte vier Aktionäre, die je 25% der Aktien hielten, darunter [B.] .

Mit Kaufvertrag vom 15. Dezember 2017 verkaufte die Beschwerdeführerin in der Gemeinde [U.] gelegene Stockwerkseigentumseinheiten Nr. aaa und Nr. bbb sowie Miteigentumsanteile Nr. ccc und Nr. ddd zu einem Gesamtpreis von Fr. 1'010'600.-- an [B.] .

Das Gemeindesteueramt [U.] veranlagte mit Verfügung vom 1. Februar 2018 eine Handänderungssteuer von Fr. 20'212.-- (2% auf Fr. 1'010'600.--). Die Einsprache wies die Gemeinde [U.] mit Einspracheentscheid vom 4. April 2018 ab. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, wies die Beschwerde mit Urteil vom 30. Oktober 2018 ab.

Vor Bundesgericht beantragt die Beschwerdeführerin die Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils und die Feststellung, dass aufgrund der wirtschaftlichen Betrachtungsweise keine Handänderungssteuer geschuldet sei. Die Gemeinde und die Vorinstanz beantragen die Abweisung.

Die Beschwerdeführerin rügt, nach Art. 8 Abs. 1 GKStG/GR seien nur wirtschaftliche Handänderungen steuerbar; die Übertragung sei wirtschaftlich eine Realteilung, die nach der Botschaft zum GKStG/GR steuerfrei sei. Sie sei eine 'faktische Baugesellschaft' in Form einer einfachen Gesellschaft, weshalb sie gleich wie eine Realteilung eines gesamthänderisch gehaltenen Grundstücks zu behandeln sei.

Erwägungen

Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist formell gegen einen letztinstanzlichen kantonalen Entscheid in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit zulässig (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1 BGG). Das Feststellungsbegehren ist mangels eines schutzwürdigen Interesses, das über die Aufhebung hinausginge, unzulässig; darauf wird nicht eingetreten.

Die Handänderungssteuer ist in der Schweiz nicht harmonisiert (Art. 129 Abs. 1 BV), weshalb kantonales Recht vorliegt, dessen Anwendung das Bundesgericht nur auf Willkür (Art. 9 BV) und weitere verfassungsmässige Rechte hin überprüft. Willkür liegt vor, wenn der Entscheid unhaltbar ist, in Begründung und Ergebnis, und nicht bloss eine andere Lösung vertretbar erscheint (BGE 145 II 32 E. 5.1). Die Rüge der rechtsungleichen Behandlung ist im Rahmen des Willkürverbots und der Grundsätze der Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung (Art. 127 Abs. 2 BV) zu prüfen, wobei dem kantonalen Gesetzgeber ein weiter Gestaltungsspielraum zukommt.

Nach Art. 8 Abs. 1 GKStG/GR gilt als Handänderung jede Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück. Die Vorinstanz durfte ohne Willkür annehmen, dass die Übertragung vom Gesellschafts- auf den Aktionär eine wirtschaftliche Handänderung darstellt. Der Käufer hielt nur 25% der Aktien und war damit nur zu einem Viertel wirtschaftlich berechtigt; die tatsächliche Verfügungsgewalt konnte er nur gemeinsam mit den anderen Aktionären ausüben. Erst durch die Übertragung erlangte er die alleinige Verfügungsgewalt. Die Überführung aus gemeinsamer in alleinige Verfügungsgewalt als wirtschaftliche Handänderung zu qualifizieren, ist nicht unhaltbar.

Eine Gleichbehandlung mit Baugesellschaften in Form einfacher Gesellschaften verneint das Bundesgericht. Das GKStG/GR enthält keine Sonderregelung für Übertragungen aus einfachen Gesellschaften oder Baugesellschaften; Art. 9 lit. a GKStG/GR (Befreiung bei Erbteilung) spricht eher für die Steuerbarkeit von Übergängen von Gesamt- in Alleineigentum. Die Praxis der Vorinstanz befreit den Erwerb durch einen Teilhaber einer einfachen Gesellschaft nur, wenn er bereits beherrschenden Einfluss hatte, und kürzt die Steuer nach Art. 8 Abs. 3 GKStG/GR proportional. Die Botschaft zum GKStG/GR…