En Fait
Le litige oppose les locataires d'un local commercial, M. et P., au propriétaire, S. Le contrat de location a été signé le 4 mai 1993 pour une durée indéterminée, avec un loyer mensuel de 1'850 francs suisses pour le local et 100 francs suisses pour les places de parking. Le contrat prévoyait une clause interdisant la diminution du loyer en dessous du loyer initial. Les locataires ont demandé une diminution du loyer en raison de la baisse des taux d'intérêt hypothécaires. Le tribunal de première instance a fait droit à leur demande et a réduit le loyer. La décision a été confirmée par la cour d'appel.
Les locataires ont introduit une demande de diminution du loyer auprès de l'autorité de conciliation, qui a abouti à un refus. Ils ont ensuite saisi le tribunal des baux, qui a réduit le loyer. La décision a été confirmée par la cour d'appel.
En Droit
Le Tribunal fédéral a examiné la question de savoir si une clause contractuelle interdisant la diminution du loyer en dessous du loyer initial est valable. Il a considéré que le droit du locataire de demander une diminution du loyer pour le prochain terme de résiliation ne peut pas être restreint par une telle clause.
Le Tribunal fédéral a rappelé que l'article 270a du Code des obligations (CO) permet au locataire de demander une diminution du loyer si le propriétaire perçoit un rendement excessif en raison d'une modification des bases de calcul. Il a également rappelé que les parties ne peuvent pas déroger aux dispositions impératives du code des obligations, notamment en ce qui concerne la fixation d'un loyer minimal absolu pour le futur.
Le Tribunal fédéral a rejeté l'argument du propriétaire selon lequel la clause…