Fatti
Il 11 giugno 1956, Y ha venduto l'immobile A a Z. Il 12 giugno 1956, il notaio X ha autenticato un contratto di vendita in base al quale Z ha venduto l'immobile B a Y per 170'000 franchi. Questo contratto indicava in modo inesatto i gravami ipotecari sull'immobile B. Poiché il contratto non poteva essere iscritto nel registro fondiario, l'immobile B è caduto nella massa fallimentare di Z, aperta il 6 ottobre 1956. Y ha subito un danno di 34'000 franchi (40'000 franchi meno 6'000 franchi di dividendo).
Y ha intentato un'azione per danni di 20'000 franchi contro il notaio X, sostenendo che quest'ultimo aveva commesso una colpa indicando in modo inesatto i gravami ipotecari nell'atto pubblico.
Legge
Il DTF ritiene che la responsabilità del notaio non rientri nelle disposizioni sul mandato (art. 398 CO), ma negli art. 41 ss. CO, in conformità all'art. 61 CO. Infatti, il notaio, anche se esercita la sua professione in modo indipendente, è considerato un agente pubblico ai sensi dell'art. 61 CO.
Il DTF constata che il notaio ha violato gli obblighi derivanti dalla nozione federale della forma autentica, indicando in modo inesatto i gravami ipotecari e omettendo di menzionare l'obbligo del venditore di modificare tali gravami prima del trasferimento della proprietà. Questo comportamento del notaio è quindi considerato illecito e…