Fatti
Questa decisione della Ia Corte civile del Tribunale federale svizzero riguarda una richiesta di riduzione del canone di locazione presentata dal locatario T. AG contro il locatore G. La controversia verte sui criteri di determinazione del rendimento netto per valutare se il canone di locazione sia abusivo.
Il locatario può richiedere una riduzione del canone di locazione se ha motivi per ritenere che il locatore realizzi un rendimento eccessivo a causa di una modifica sostanziale degli elementi di calcolo, in particolare una riduzione dei costi (art. 270a cpv. 1 in combinato disposto con gli art. 269 e 269a CO). Il locatore può quindi sostenere che non stia realizzando un rendimento adeguato e che, pertanto, il canone di locazione attuale non sia abusivo nonostante i cambiamenti degli elementi di calcolo.
Legge
Il Tribunale federale ritiene che il rendimento netto debba essere valutato sulla base dei fondi propri investiti dal proprietario nell'immobile. Questo rendimento netto corrisponde alla remunerazione dei fondi propri. Il capitale proprio è costituito dalla differenza tra i costi di investimento e i debiti gravanti sull'immobile, a cui si aggiungono gli ammortamenti e gli investimenti di valorizzazione finanziati con fondi propri.
Tuttavia, la Corte respinge il metodo proposto dal locatore, che voleva calcolare il rendimento netto sulla base del valore assicurativo attuale dell'immobile. Infatti, i metodi basati su valori oggettivati, come il valore di mercato, il valore fiscale o il valore assicurativo, non sono conformi al principio del canone di locazione basato sui costi. Solo gli elementi di costo…