Sachverhalt

Parteien und Vertragsverhältnis: Die Beschwerdeführerin (Vermieterin, A. AG) und die Beschwerdegegnerin (Mieterin, B.) schlossen am 30. März bzw. 4. April 2017 einen Mietvertrag über eine 2-Zimmerwohnung in Zürich (4. OG) ab. Der vereinbarte monatliche Nettomietzins betrug Fr. 1'060.- zuzüglich Akontozahlungen für Heiz-, Warmwasser- und Betriebskosten. Der Vormietzins belief sich auf Fr. 738.-. Die Vermieterin begründete die Erhöhung mit der Anpassung an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse.

Verfahrensgang:

  • Erstinstanz (Mietgericht Zürich): Urteil vom 26. August 2019: Der Anfangsmietzins von Fr. 1'060.- wurde als missbräuchlich erklärt und auf Fr. 855.- rückwirkend festgesetzt.
  • Berufung (Obergericht Zürich): Urteil vom 2. März 2020: Bestätigung des erstinstanzlichen Urteils.
  • Erste Bundesgerichtsbeschwerde (4A_183/2020): Urteil vom 6. Mai 2021 (BGE 147 III 431): Aufhebung und Rückweisung an das Obergericht zur Neuentscheidung, da die Anforderungen an die Erschütterung der Vermutung der Missbräuchlichkeit überspannt worden seien.
  • Zweite Berufung (Obergericht Zürich): Urteil vom 17. Januar 2023: Bestätigung des erstinstanzlichen Urteils; die Vermieterin habe die Vermutung der Missbräuchlichkeit nicht erschüttert.
  • Zweite Bundesgerichtsbeschwerde (4A_121/2023): Urteil vom 29. November 2023: Gutheissung der Beschwerde; der Anfangsmietzins von Fr. 1'060.- wird als nicht missbräuchlich erklärt.

Erwägungen

Bindung an den Rückweisungsentscheid: Das Bundesgericht betont, dass sowohl das Bundesgericht selbst als auch die kantonalen Instanzen an die rechtliche Beurteilung des Rückweisungsentscheids (BGE 147 III 431) gebunden sind. Die Vorinstanz darf den Sachverhalt nicht unter anderen rechtlichen Gesichtspunkten prüfen oder strengere Anforderungen stellen, als im Rückweisungsentscheid vorgegeben (E. 3).

Erschütterung der Vermutung der Missbräuchlichkeit: Die Vermutung der Missbräuchlichkeit eines Anfangsmietzinses für Wohnräume in einer Altbaute (Art. 269a OR) kann erschüttert werden, wenn die Vermieterin begründete Zweifel an deren Richtigkeit weckt. Dies kann durch Vergleichsobjekte, Statistiken oder andere Indizien geschehen. Die Anforderungen an diese Indizien sind im Stadium der Erschütterung der Vermutung geringer als beim strikten Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit (E. 4.1–4.4).

Bewertung der vorinstanzlichen Würdigung: Die Vorinstanz hat die Anforderungen an die Vergleichsobjekte und die Berücksichtigung des langen Vormietverhältnisses überspannt. Sie hat Vergleichsobjekte zu Unrecht ausgeschlossen, insbesondere solche an der Quartiergrenze, und die Bedeutung des langen Vormietverhältnisses (20 Jahre) nicht ausreichend gewürdigt. Das Bundesgericht stellt klar, dass es ausreicht, wenn Vergleichsobjekte offensichtlich nicht vergleichbar sind, während bei der Lage auch Lärmbelastung nicht isoliert betrachtet werden darf, sondern im…