Fatti

Parti e rapporto contrattuale: La ricorrente (locatrice, A. SA) e la resistente (conduttrice, B.) hanno stipulato il 30 marzo, rispettivamente il 4 aprile 2017, un contratto di locazione per un appartamento di 2 locali a Zurigo (4° piano). Il canone netto mensile concordato ammontava a fr. 1'060.- oltre ad acconti per spese di riscaldamento, acqua calda e spese accessorie. Il canone precedente era di fr. 738.-. La locatrice ha giustificato l’aumento con l’adeguamento alle condizioni locali e di quartiere.

Iter procedurale:

  • Primo grado (Tribunale delle locazioni di Zurigo): Sentenza del 26 agosto 2019: il canone iniziale di fr. 1'060.- è stato dichiarato abusivo e ridotto a fr. 855.- con effetto retroattivo.
  • Appello (Tribunale superiore di Zurigo): Sentenza del 2 marzo 2020: conferma della sentenza di primo grado.
  • Primo ricorso al Tribunale federale (4A_183/2020): Sentenza del 6 maggio 2021 (DTF 147 III 431): annullamento e rinvio al Tribunale superiore per una nuova decisione, poiché i requisiti per la contestazione della presunzione di abusività erano stati interpretati in modo eccessivamente rigoroso.
  • Secondo appello (Tribunale superiore di Zurigo): Sentenza del 17 gennaio 2023: conferma della sentenza di primo grado; la locatrice non avrebbe contestato la presunzione di abusività.
  • Secondo ricorso al Tribunale federale (4A_121/2023): Sentenza del 29 novembre 2023: accoglimento del ricorso; il canone iniziale di fr. 1'060.- è dichiarato non abusivo.

Legge

Vincolo alla decisione di rinvio: Il Tribunale federale sottolinea che sia il Tribunale federale stesso sia le autorità cantonali sono vincolati alla valutazione giuridica della decisione di rinvio (DTF 147 III 431). La corte d’appello non può riesaminare il fatto sotto altri profili giuridici o applicare requisiti più rigorosi di quelli indicati nella decisione di rinvio (consid. 3).

Contestazione della presunzione di abusività: La presunzione di abusività di un canone iniziale di locazione per abitazioni in immobili vecchi (art. 269a CO) può essere contestata se la locatrice solleva dubbi fondati sulla sua correttezza. Ciò può avvenire tramite oggetti di paragone, statistiche o altri indizi. I requisiti relativi a tali indizi sono meno rigorosi nella fase di contestazione della presunzione rispetto alla prova rigorosa della conformità alle condizioni locali e di quartiere (consid. 4.1–4.4).

Valutazione della valutazione della corte d’appello: La corte d’appello ha applicato requisiti eccessivamente rigorosi in merito agli oggetti di paragone e alla considerazione del lungo rapporto di locazione precedente. Ha ingiustamente escluso oggetti di paragone, in particolare quelli al confine del quartiere, e non ha sufficientemente valorizzato la durata del rapporto di locazione precedente (20 anni). Il Tribunale federale precisa che è sufficiente che gli oggetti di paragone siano palesemente non comparabili, mentre per la posizione anche l’esposizione al rumore non deve…