Fatti

Parti e soggetti del procedimento:

I ricorrenti sono cinque inquilini ([A.] , [B.] , [C.] , [D.] /[E.] , [F.F.] /[G.F.] ) di appartamenti nei fabbricati [X.] 17/19 e 27 a [U.] . La parte resistente è la [G.] Vorsorge (già [H.] Vorsorgestiftung), rappresentata dall’avvocato Michael Lauper. Gli inquilini sono rappresentati dall’avvocato Patrik Gruber.

Fatto:

La [H.] Vorsorgestiftung era proprietaria dei fabbricati e ha trasferito le sue attività e passività secondo il contratto di fusione del 30 maggio 2017 alla [G.] Vorsorge. Gli inquilini erano insediati nei fabbricati in virtù di diversi contratti di locazione dal 1989 ([A.] ), 1994 ([B.] ), 2007 ([C.] ) e 2010 ([D.] /[E.] e [F.F.] /[G.F.] ).

Il 7 giugno 2011 la locatrice (all’epoca ancora [H.] Vorsorgestiftung) ha preavvisato tutti gli inquilini di un aumento del canone di locazione a decorrere dal 1° ottobre 2011. Gli inquilini hanno impugnato tale aumento e la procedura di conciliazione del 5 settembre 2011 è risultata infruttuosa. La locatrice ha quindi adito il giudice delle locazioni del distretto del Sense e del Seebezirk. Il giudice delle locazioni ha accolto la domanda e respinto le istanze degli inquilini. Contro tale decisione interlocutoria gli inquilini hanno proposto appello, respinto dal Tribunale cantonale di Friburgo il 10 luglio 2012. Un ricorso in materia civile avverso tale decisione non è stato trattato dal Tribunale federale (sentenza 4A_523/2012 del 3 ottobre 2012).

Dopo ulteriori sviluppi processuali, il 16 ottobre 2017 gli inquilini hanno proposto domanda riconvenzionale di riduzione del canone di locazione e di fissazione del canone iniziale. Il giudice delle locazioni ha emesso una sentenza il 6 settembre 2021, parzialmente favorevole alla locatrice e parzialmente favorevole agli inquilini. Contro tale sentenza gli inquilini hanno proposto appello e la locatrice appello incidentale. Il Tribunale cantonale di Friburgo, con sentenza del 16 agosto 2022, ha accolto parzialmente entrambi gli appelli. Ha confermato la legittimità degli aumenti del canone di locazione del 7 giugno 2011, ha determinato i canoni netti al 1° ottobre 2011 per ciascun inquilino e ha fissato i canoni per periodi successivi. Ha inoltre annullato senza sostituzione le disposizioni del giudice delle locazioni relative alla fissazione del canone iniziale per alcuni inquilini.

Gli inquilini hanno quindi proposto ricorso in materia civile dinanzi al Tribunale federale, chiedendo l’annullamento delle sentenze cantonali, il rigetto della domanda della locatrice e l’accoglimento delle loro domande riconvenzionali. Hanno altresì richiesto la restituzione dei canoni di locazione pagati in eccesso e la fissazione del canone iniziale. La locatrice ha chiesto il rigetto del ricorso con condanna alle spese.

Legge

1. Ammissibilità del ricorso:

Il Tribunale federale verifica d’ufficio l’ammissibilità del ricorso. Il ricorso è ammissibile poiché il valore litigioso, ai sensi dell’art. 74 cpv. 1 lett. a LTF, supera i Fr. 15'000.-- per ciascun ricorrente. Inoltre, le domande dei ricorrenti sono sufficientemente quantificate, sicché sono soddisfatti i requisiti formali del ricorso. Il ricorso è sufficientemente motivato e tiene conto delle argomentazioni della precedente istanza, adempiendo così ai requisiti di merito dell’art. 42 LTF.

2. Diritto a un giudice costituzionalmente legittimo (art. 30 cpv. 1 Cost., art. 6 n. 1 CEDU)

I ricorrenti deducono che la partecipazione del giudice supplente a tempo parziale [K.] alla sentenza della precedente istanza del 16 agosto 2022 violi il loro diritto a un giudice costituzionalmente legittimo. Il Tribunale federale rileva che un sospetto di parzialità sussiste solo qualora sussista un rapporto di mandato con la controparte o una concreta prevenzione in relazione alla controversia. Il semplice fatto che [K.] abbia esercitato in altre procedure la professione di avvocato a favore di locatori non fonda un sospetto di parzialità. Inoltre, i ricorrenti non hanno addotto circostanze concrete che lascino trasparire una mancanza di distanza o neutralità del giudice. La censura si rivela quindi infondata.

3. Tempestività della domanda (art. 209 cpv. 4 CPC):

I ricorrenti contestano che la domanda della locatrice del 7 ottobre 2011 sia stata proposta tempestivamente. Il Tribunale cantonale ha rilevato che la [H.] Vorsorgestiftung non era personalmente presente né debitamente rappresentata alla procedura di conciliazione del 5 settembre 2011. Il termine per la domanda è quindi iniziato al più presto con la notifica del verbale di conciliazione il 12 settembre 2011 e si è concluso il 7 ottobre 2011. La domanda è stata quindi proposta tempestivamente. La censura è infondata.

4. Domande non quantificate di fissazione del canone iniziale:

Alcuni ricorrenti contestano che il Tribunale cantonale non abbia preso in considerazione le loro domande non quantificate di fissazione del canone iniziale. Il Tribunale federale conferma che le domande non erano quantificate e che non è stata fornita una motivazione sufficiente in ordine all’impossibilità o inopportunità della quantificazione. Inoltre, le domande avrebbero dovuto essere quantificate al più tardi dopo la chiusura della fase istruttoria. La precedente istanza ha quindi correttamente non preso in considerazione le domande. La censura è infondata.

5. Nullità formale degli aumenti del canone di locazione (art. 269d cpv. 2 lett. a CO, art. 19 OLAL)

I ricorrenti deducono che la locatrice abbia utilizzato moduli non aggiornati, non conformi ai requisiti di legge. Il Tribunale cantonale ha rilevato che, seppur i moduli fossero non aggiornati, i ricorrenti avevano presentato tempestivamente le loro richieste di conciliazione dinanzi alla commissione di conciliazione competente. Inoltre, essi hanno fatto valere il vizio formale solo in sede di appello, benché potessero riconoscerlo già in precedenza. Il comportamento dei ricorrenti è stato quindi qualificato come abusivo. Il Tribunale federale conferma tale valutazione, poiché la deduzione della…