Fatti

Parti e contesto: LNA proprietaria/terza proprietaria del pegno (convenuta e ricorrente) è proprietaria di un piano in proprietà per piani (PPE) sito a Ginevra, affittato alla società C. Nel 2009, l’inquilina ha incaricato LNA società D. SA (impresa generale/debitrice) di eseguire dei lavori nei locali. L’impresa generale ha subappaltato a B. (artigiano/subappaltatore creditore/ricorrente/intimato) l’esecuzione di diversi lavori. L’artigiano ha emesso diverse fatture all’impresa generale per un importo totale di 334’578 fr., in parte non pagato.

Procedura cantonale: L’artigiano ha richiesto l’iscrizione di un’ipoteca legale provvisoria degli artigiani e delle imprese sulla quota di piano della proprietaria, iscritta nel registro fondiario il 29 gennaio 2010. Con sentenza del Tribunale di prima istanza ginevrino del 20 giugno 2016 (confermata dalla Corte di giustizia ginevrina con sentenza del 28 aprile 2017), l’ipoteca legale è stata iscritta definitivamente per un importo di 334’578 fr. con interessi al 5 % annui a decorrere dal 28 dicembre 2009.

Dichiarazione di debito: Il 7 maggio 2018, l’impresa generale ha riconosciuto di dovere all’artigiano l’importo di 334’578 fr. con interessi al 5 % annui a decorrere dal 28 dicembre 2009, mediante atto notarile avente valore di dichiarazione di debito (art. 80 e 81 LEF). Un accordo del 27 febbraio 2021 ha fissato gli interessi a 115’422 fr., pagabili entro il 31 marzo 2022, pena il pagamento dell’intero ammontare degli interessi dovuti. L’artigiano ha ricevuto 334’578 fr. (capitale) e 30’000 fr. (interessi parziali) il 4 marzo 2021. Nessun pagamento ulteriore è stato effettuato dall’impresa generale.

Procedura di esecuzione immobiliare: Nel luglio 2022, l’artigiano ha richiesto una procedura di esecuzione immobiliare nei confronti dell’impresa generale e della terza proprietaria del pegno per un importo di 157’038 fr. 40 (saldo degli interessi non pagati). L’impresa generale ha opposto opposizione al precetto di pagamento, mentre anche LNA terza proprietaria ha opposto opposizione. L’artigiano ha presentato due separate istanze di revoca definitiva dell’opposizione: una nei confronti dell’impresa generale (revoca pronunciata il 14 novembre 2022, non contestata) e una nei confronti della terza proprietaria.

Decisioni cantonali: Il Tribunale di prima istanza ginevrino ha respinto l’istanza di revoca definitiva dell’opposizione nei confronti della terza proprietaria con sentenza del 20 giugno 2023. LNA Camera civile della Corte di giustizia ginevrina ha annullato e riformato tale sentenza con sentenza del 6 novembre 2023, revocando definitivamente l’opposizione della terza proprietaria. LNA corte cantonale ha ritenuto che il riconoscimento del credito da parte dell’impresa generale fosse sufficiente come titolo per LNA revoca provvisoria dell’opposizione, anche se non vincolava LNA terza proprietaria.

Ricorso al Tribunale federale: LNA terza proprietaria ha proposto ricorso in materia civile avverso LNA sentenza cantonale del 6 novembre 2023, notificata il 10 novembre 2023. Il Tribunale federale ha accolto il ricorso.

Legge

Competenza e quadro procedurale: Il Tribunale federale ricorda che, pur applicando il diritto d’ufficio (art. 106 cpv. 1 LTF), esamina unicamente i motivi sollevati dalle parti, salvo violazione manifesta del diritto. Ricorda altresì il principio dell’esaurimento dei motivi (art. 42 cpv. 2 LTF), secondo il quale le questioni non sottoposte alle istanze cantonali non possono essere esaminate. Nel caso di specie, LNA questione centrale concerne LNA portata di una dichiarazione di debito autentica esecutiva (art. 347 e 349 CPC) come titolo per LNA revoca definitiva dell’opposizione in una procedura di esecuzione immobiliare diretta nei confronti di un terzo proprietario del pegno.

Diritto di pegno immobiliare e procedura di esecuzione: Il creditore pignoratizio immobiliare, titolare di un’ipoteca legale definitiva (art. 837 cpv. 1 n. 3 CC), può richiedere LNA procedura di esecuzione del pegno (art. 151 ss LEF) non appena il credito è esigibile e il debitore non lo ha pagato. Tale regola si applica sia quando il proprietario del pegno è il debitore personale sia quando si tratta di un terzo. Il terzo proprietario, pur essendo citato in giudizio in via solidale, non acquisisce LNA qualità di debitore personale ma può contestare il credito o il diritto di pegno. Per revocare le opposizioni, il creditore deve disporre di un titolo di revoca definitiva o provvisoria (art. 80-82 LEF).

Titolo autentico esecutivo e identità delle parti: Un titolo autentico esecutivo (art. 347-352 CPC) consente al creditore di ottenere LNA revoca definitiva…