Annullamento della decisione di non entrata in causa per violazione dell’ordine di esame delle condizioni processuali e rinvio per l’esame della competenza

Fatti

La locatrice (ricorrente) e la conduttrice (resistente) sono in lite da anni in merito alla cessazione della locazione di locali commerciali siti in via [X.] 75/77/79 a Zurigo al 31 gennaio 2014, nonché alla proroga del rapporto di locazione. In tale contesto hanno intrapreso diversi procedimenti giudiziari, tra cui un procedimento di proroga (MB140015) dinanzi al Tribunale delle locazioni di Zurigo, in cui la conduttrice chiedeva la proroga del rapporto di locazione. La locatrice, in tale procedimento, depositò il 1° settembre 2014 una comparsa di risposta e chiese, tra l’altro, l’adeguamento del canone di locazione degli immobili dal 1° febbraio 2014 fino alla restituzione integrale degli oggetti locati a CHF 22'130'070.-- annui. Successivamente ritirò tale domanda dopo il subentro dell’onere di prosecuzione. Il 15 settembre 2021 la locatrice citò in giudizio dinanzi al Tribunale commerciale del Cantone di Zurigo la conduttrice per il pagamento di Fr. 44'805'529.-- oltre interessi. Essa chiedeva la differenza tra il corrispettivo usuale di mercato per la superficie di vendita dal 1° febbraio 2014 e quello sinora corrisposto. La conduttrice chiese di non essere ammessa al giudizio, sostenendo che il Tribunale commerciale non fosse competente per materia e che si trattasse di una causa già giudicata. Il Tribunale commerciale, con decisione del 22 marzo 2022, non ammise la causa, poiché riconobbe l’efficacia preclusiva negativa del procedimento di proroga MB140015. La locatrice propose ricorso in materia civile al Tribunale federale.

Legge

Il Tribunale federale esamina innanzitutto la ricevibilità del ricorso e constata che la decisione impugnata del Tribunale commerciale costituisce una decisione definitiva ai sensi dell’art. 90 LTF, avverso la quale è ammesso il ricorso in materia civile. Successivamente si sofferma sulla censura della locatrice, secondo cui il Tribunale commerciale avrebbe erroneamente omesso di esaminare la propria competenza per materia e avrebbe invece dato priorità all’eccezione di causa giudicata. Il Tribunale federale conferma che l’esame delle condizioni processuali, in particolare della competenza per materia, deve precedere la valutazione dell’efficacia preclusiva materiale. Un giudice non può pronunciarsi su una causa se manca una condizione processuale e l’esame di tali condizioni deve essere effettuato d’ufficio (art. 60 CPC).

Per quanto concerne l’efficacia preclusiva materiale (art. 59 cpv. 2 lett. e CPC), il Tribunale federale rileva che questa può determinare l’inammissibilità di una domanda solo se l’oggetto della lite è identico. L’identità dell’oggetto della lite si valuta in base alle domande formulate e al fatto storico sotteso. Nel caso di specie, la locatrice nel procedimento di proroga MB140015 aveva sì richiesto un adeguamento del canone di locazione, ma non il pagamento di una somma di denaro per l’utilizzo già avvenuto degli immobili locati. La domanda attuale di pagamento di Fr. 44'805'529.-- si basa su nuovi fatti, ossia sull’effettivo utilizzo degli immobili locati fino alla restituzione nel febbraio 2020, e pertanto non è coperta dall’efficacia preclusiva del primo procedimento. La prima istanza ha interpretato in modo troppo ampio il novero delle domande colpite dall’efficacia preclusiva negativa.

Il Tribunale federale sottolinea inoltre che la questione se il ritiro…