Sanierung und Vergrösserung von Balkonen im Stockwerkeigentum: nützliche bauliche Massnahme, Mehrheitsbeschluss und keine Nichtigkeit des Versammlungsbeschlusses trotz Stimmrechtsausschluss von Miteigentümern

Sachverhalt

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft [B.] -Strasse w, x, y und z (Beschwerdegegnerin) besteht aus einer Liegenschaft mit vier Wohnblöcken, die 1974 errichtet wurden, sowie zwei unterirdischen Einstellhallen. Mit Begründungserklärung vom 4. März 1974 wurden 34 Miteigentumsanteile zu Stockwerkeigentum gebildet, darunter 24 Wohnungen, 8 Bastelzimmer in den Kellergeschossen und zwei Einstellhallen. Die östliche Einstellhalle ragt teilweise auf das Nachbargrundstück [C.] -Gbbl. Nr. zzz hinüber und verfügt über ein Überbaurecht.

Der Beschwerdeführer [A.] ist Eigentümer einer 4.5-Zimmerwohnung im Gebäude z (Wertquote 37/1000) und Miteigentümer zu 1/17 einer Einstellhalle (Stockwerkeinheit yyy-i).

An der Versammlung vom 30. Mai 2018 beschloss die Stockwerkeigentümerversammlung mit Mehrheit ein Projekt zur Sanierung und Neuerstellung der Balkone samt Finanzierung. Die Balkone wurden um 2.7 m2 vergrössert; die Kosten betrugen je nach Wohnung Fr. 13'000.-- bis Fr. 14'600.--. Fr. 120'000.-- sollten aus dem Erneuerungsfonds nach Wertquoten bezogen werden. Für den Beschwerdeführer ergab sich ein Bezug von Fr. 5'192.65 und eine Einmalzahlung von Fr. 8'507.35. Anwesend bzw. vertreten waren Eigentümer von 23 Wohnungen; die Bastelräume und Einstellhallenplätze der Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft [B.] -Strasse u/v wurden von der Abstimmung ausgenommen. Der Beschluss erhielt 17 Ja-Stimmen, 5 Nein-Stimmen und eine Enthaltung.

Der Beschwerdeführer erhob am 16. November 2018 Klage beim Regionalgericht Bern-Mittelland. Hauptsächlich verlangte er die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses vom 30. Mai 2018; eventualiter die Aufhebung des Beschlusses betreffend die Neuerstellung der Balkone bzw. der Finanzierung aus dem Erneuerungsfonds; subeventualiter die Feststellung, dass er sich nicht an den Sanierungskosten beteiligen müsse, sowie eine Entschädigung von pauschal Fr. 4'000.-- für die vorübergehende Beeinträchtigung. Das Regionalgericht wies die Klage mit Entscheid vom 25. Februar 2020 ab. Das Obergericht des Kantons Bern wies die Berufung mit Entscheid vom 15. Oktober 2020 ab (ZK 20 227).

Der Beschwerdeführer gelangte mit Beschwerde in Zivilsachen vom 19. November 2020 an das Bundesgericht und hielt an seinen kantonalen Begehren fest. Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen

Die Beschwerde in Zivilsachen ist zulässig, da es sich um eine vermögensrechtliche Zivilsache handelt, der Streitwert von Fr. 30'000.-- übersteigt und der Beschwerdeführer legitimiert ist (Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 lit. b, Art. 76 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht prüft die Rechtsanwendung grundsätzlich von Amtes wegen, ist aber an den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt gebunden, sofern nicht Willkür (Art. 97 Abs. 1 BGG) gerügt und substanziiert dargelegt wird; Grundrechtsrügen unterliegen dem strengen Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG).

Balkone sind gemeinschaftliche, nicht sonderrechtsfähige Bauteile (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Bauliche Massnahmen richten sich gemäss Art. 712g Abs. 1 ZGB nach den Bestimmungen über das Miteigentum (Art. 647 ff. ZGB). Notwendige Massnahmen (Art. 647c ZGB) bedürfen der Mehrheit aller Miteigentümer, nützliche Massnahmen (Art. 647d ZGB) der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, und luxuriöse Massnahmen (Art. 647e ZGB) grundsätzlich der Zustimmung aller. Die Gültigkeit eines Beschlusses hängt nicht von einem unmittelbaren Bedarf ab, sondern von der Einstufung der Massnahme und dem entsprechenden Quorum. Die Einstufung ist im Einzelfall vorzunehmen.

Das Obergericht qualifizierte die Massnahmen als nützlich. Die Notwendigkeit der Sanierung wurde als ausgewiesen erachtet, da die Betonabplatzungen offensichtlich und die asbesthaltigen Seitenwände in schlechtem Zustand waren. Die Vergrösserung wurde als untergeordneter Nebeneffekt mit gesteigertem Gebrauchswert gewertet. Die Sachverhaltsrügen des Beschwerdeführers scheitern: Er hatte den Sanierungsbedarf nur allgemein bestritten, nicht aber die konkreten Mängel; ein Beweis war daher nicht erforderlich. Eine Verletzung der Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO) liegt nicht vor. Die Rüge gegen die Qualifikation der Vergrösserung zerfällt mit der Grundannahme der Sanierungsbedürftigkeit.

Das Sonderrecht an der Innenseite der Balkone ist nicht absolut. Art. 712g Abs. 2 ZGB erlaubt eine abweichende gewillkürte Regelung nur im Begründungsakt oder durch einstimmigen Beschluss, was hier nicht vorlag, weshalb Art. 647d ZGB anwendbar ist. Ein Zustimmungserfordernis des betroffenen Miteigentümers besteht nur bei erheblicher und dauernder Erschwerung oder Unwirtschaftlichkeit (Art. 647d Abs. 2 ZGB). Eine Vergrösserung um 2.7 m2 erschwert den Gebrauch nicht, weshalb kein Vetorecht besteht. Eine Unzumutbarkeit nach Art. 647d Abs. 3 ZGB wurde nicht geltend gemacht.

Zur Finanzierung aus dem Erneuerungsfonds hält das Bundesgericht fest, dass Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Wertquoten zu tragen sind (Art. 712h Abs. 1 ZGB), Art. 712h Abs. 3 ZGB als zwingende Schutzbestimmung jedoch Berücksichtigung verlangt. Das Obergericht hatte nur die reinen Sanierungskosten dem Fonds belastet und dies als…