Keine Ausnahmebewilligung für neue Zweitwohnungen auf Basis eines älteren projektbezogenen Quartiergestaltungsplans mangels klarer Zweitwohnungsausrichtung

Sachverhalt

Der Gemeindevorstand Laax beschloss am 17. August 2010 den Quartiergestaltungsplan 'Wohnüberbauung Lag-Pign' für eine in zehn Etappen zu realisierende Überbauung auf Parzelle Nr. 147. Der Plan wurde am 18. September 2010 rechtskräftig.

Am 4. November 2011 verabschiedeten die Stimmberechtigten eine Gesamtrevision der Ortsplanung, die ein kommunales Zweitwohnungsgesetz enthielt. Die Regierung des Kantons Graubünden genehmigte die Revision am 8. Mai 2012.

Nach Fertigstellung der Etappen 1 bis 5 und Bewilligung der Etappen 6 und 7 reichte die Baugesellschaft B. Baugesuche für die Mehrfamilienhäuser G und F (Etappen 8 und 9) ein. Die Baugesuche wurden am 17. November 2017 publiziert. Der Verein Helvetia Nostra erhob am 6. Dezember 2017 Einsprache mit der Begründung, die Erstellung neuer Zweitwohnungen sei unzulässig. Der Gemeindevorstand wies die Einsprache am 6. Februar 2018 ab und erteilte die Baubewilligungen.

Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden wies die Beschwerde von Helvetia Nostra am 12. Februar 2019 ab, soweit es darauf eintrat. Es stützte die Bewilligungen auf Art. 26 ZWG, da sich die Baubewilligungen auf einen projektbezogenen, auf Zweitwohnungen ausgerichteten Sondernutzungsplan stützten.

Helvetia Nostra erhob Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht und beantragte die Aufhebung des Urteils sowie der Baubewilligungen und die Abweisung der Baugesuche. Streitig war, ob der Quartiergestaltungsplan die Voraussetzungen von Art. 26 Abs. 1 ZWG erfüllt, insbesondere ob er mindestens zu einem wesentlichen Teil auf die Erstellung von Zweitwohnungen ausgerichtet ist.

Erwägungen

Art. 75b Abs. 1 BV beschränkt den Zweitwohnungsanteil einer Gemeinde auf höchstens 20 %. In Laax wird diese Grenze deutlich überschritten, weshalb grundsätzlich keine Zweitwohnungsbewilligungen erteilt werden dürfen. Eine Ausnahme ist nur über Art. 26 ZWG möglich, der Wohnungen auf Basis eines vor dem 11. März 2012 rechtskräftig genehmigten, projektbezogenen und mindestens zu einem wesentlichen Teil auf Zweitwohnungen ausgerichteten Sondernutzungsplans zulässt. Art. 26 ZWG entspricht weitgehend Art. 8 aZWV, enthält aber die zusätzliche Anforderung der Zweitwohnungsausrichtung.

Die Verfassungsmässigkeit von Art. 8 aZWV wurde bereits in früheren Urteilen bejaht, da die Regelung auf sehr spezifische Situationen beschränkt sei und Vertrauensprinzip und Rechtssicherheit wahre. Die Rüge, der Plan sei nicht vom Regierungsrat genehmigt worden und fehle die Eigenschaft der Nutzungsplanung, wurde mangels substanziierter Begründung nicht gehört (Art. 42 Abs. 2 BGG). Ebenso wenig substanziiert war die Kritik an der Feststellung, der Plan regle die wesentlichen Elemente der Baubewilligung im Sinne von Art. 26 Abs. 1 lit. b ZWG.

Umstritten und zu prüfen war, ob der Plan mindestens zu einem wesentlichen Teil auf Zweitwohnungen ausgerichtet ist. Eine explizite Angabe ist nicht zwingend erforderlich; die Zweckbestimmung kann sich aus den Umständen ergeben. Der Plan muss aber mit hinreichender Klarheit erkennen lassen, dass mindestens zu einem wesentlichen Teil Zweitwohnungen bezweckt werden. Die blosse Absicht der Bauherrschaft, Zweitwohnungen zu erstellen, oder das Gewinnstreben genügen…