Fatti

Parti e procedura: Il Comune di [A.] (ricorrente, concedente del diritto di superficie) e [B.] (resistente, superficiario) controvertono sull'adeguamento del canone di diritto di superficie. Oggetto è il canone di diritto di superficie. È impugnata la sentenza del Tribunale superiore del Cantone di Zurigo, I Camera civile, del 16 settembre 2019 (LB180034-O/U). Il Tribunale federale (II Corte di diritto civile, sentenza 5A_838/2019 del 15 ottobre 2020) decide il ricorso in materia civile.

Base contrattuale: Con contratto di diritto di superficie del 28 aprile 1983 il Comune ha concesso a favore di [B.] un diritto di superficie autonomo e permanente (fondo part. n. zzz, 8'201 m2, di cui 6'701 m2 pienamente utilizzabili e 1'500 m2 utilizzabili in modo condizionato). Il n. 5 del contratto prevede che il canone di diritto di superficie corrisponda all'interesse sul valore fondiario di base di volta in volta vigente, al tasso di volta in volta vigente della banca [C.] per nuove prime ipoteche su edifici residenziali. Il valore fondiario di base alla conclusione del contratto ammontava a fr. 400.-- per m2 (pienamente utilizzabile) risp. fr. 200.-- per m2 (utilizzabile in modo condizionato). Esso resta fisso per dieci anni e ogni 10 anni viene riportato in linea con il valore venale del fondo non gravato. In caso di disaccordo devono essere designati due periti, la cui media fa stato.

Sviluppo: Nel 1986 il superficiario ha edificato sul terreno due edifici commerciali e un parcheggio multipiano (edificio logistico e uffici), con proventi annui tra 1.6 e 1.8 milioni di franchi. Le parti hanno adeguato il canone di diritto di superficie di comune accordo nel 1994 e nel 2004; il metodo di calcolo è sconosciuto. Per l'adeguamento con effetto al 1° gennaio 2014 entrambe le parti hanno richiesto perizie separate: la banca [C.] ha determinato un valore fondiario di fr. 8'497'000.-- (fr. 643.-- per m2) per il fondo non edificato; la [D. AG] ha stimato il valore del fondo edificato in fr. 6'050'000.--. Il Comune ha richiesto, sulla base della perizia bancaria, un canone annuo di fr. 212'430.--; [B.] ha rifiutato.

Svolgimento processuale: Il 11 febbraio 2016 il Comune ha promosso azione presso il Tribunale distrettuale di Meilen chiedendo l'accertamento del canone di diritto di superficie di fr. 212'430.-- nonché il pagamento di conguagli. [B.] ha chiesto la reiezione dell'azione e, in via riconvenzionale, l'allestimento di una perizia di stima nonché l'accertamento che sia determinante il tasso di riferimento ipotecario applicabile ai rapporti di locazione. Con sentenza parziale del 13 giugno 2018 il Tribunale distrettuale non è entrato nel merito della domanda di accertamento, ha respinto l'azione, ha qualificato la regolamentazione come accordo di perizia arbitrale, ha obbligato il Comune a far stimare il fondo nello stato edificato e ha accertato che è determinante il tasso di riferimento ipotecario. Il Tribunale superiore ha respinto l'appello il 16 settembre 2019. Il Comune ha impugnato la decisione con ricorso in materia civile del 18 ottobre 2019 al Tribunale federale, chiedendo l'annullamento e il rinvio, in subordine l'accoglimento dell'azione.

Questioni procedurali: L'istanza precedente ha qualificato la sua decisione come sentenza parziale; il Tribunale federale l'ha qualificata come decisione finale (art. 90 LTF). La mancata entrata nel merito sulla domanda di accertamento è passata in giudicato per mancanza di censura e non costituisce oggetto della lite.

Diritto

Ammissibilità e cognizione: Il ricorso è ammissibile (valore litigioso fr. 611'720.--, art. 74 cpv. 1 lett. b LTF). La domanda principale di annullamento e rinvio è ammissibile, poiché in mancanza di accertamenti di fatto il Tribunale federale non potrebbe decidere esso stesso (art. 107 cpv. 2 LTF). La censura di violazione dell'obbligo di motivazione (art. 29 cpv. 2 Cost., art. 53 CPC) è respinta, poiché le considerazioni dell'istanza precedente lasciano chiaramente riconoscere le sue riflessioni e il Comune ha potuto impugnare la decisione in modo appropriato.

Valore fondiario determinante (interpretazione del n. 5 cpv. 2 del contratto): Il punto di partenza è il principio dell'affidamento, poiché non è stata accertata una volontà effettiva concordante delle parti (art. 18 CO). Le istanze precedenti hanno considerato lo stato attuale edificato. Il Tribunale federale rileva che si tratta del tipo contrattuale del 'contratto tradizionale di diritto di superficie', nel quale il canone è collegato all'evoluzione del valore fondiario e il reddito del fondo non è considerato direttamente. Il valore fondiario di base alla conclusione del contratto corrispondeva al valore del terreno non edificato. Secondo la buona fede si deve presumere che le parti vogliano determinare il valore fondiario secondo lo stesso metodo applicabile al canone iniziale. La formulazione non è né oscura né contraddittoria. L'istanza precedente ha applicato in modo contrario al diritto federale le regole sull'interpretazione contrattuale secondo il principio dell'affidamento (art. 18 CO). Ai fini dell'adeguamento è determinante il valore del fondo non edificato; l'obbligo di far stimare il fondo nello stato edificato è contrario al diritto federale.

Tasso d'interesse (lacuna contrattuale e tasso di riferimento): L'istanza precedente ha ritenuto che il tasso originariamente pattuito della banca [C.] non fosse più aggiornato e ha ravvisato una lacuna contrattuale, colmata con il tasso di riferimento ipotecario applicabile ai rapporti di locazione. Il Tribunale federale ammette, nel risultato, l'interpretazione dell'istanza precedente:…