Legittimazione del vicino a far valere l'integrazione dell'annotazione di una servitù fondiaria; nessun esame accessorio del regolamento edilizio e di zona nella procedura di licenza edilizia; ammissibilità di licenze parziali per la configurazione di colori, materiali e dintorni

Fatti

La committenza intendeva edificare una casa unifamiliare su un fondo nel nucleo di Habersaat, nel Comune di Aeugst am Albis (zona nucleo K2A, zona del nucleo e del margine dell'insediamento della riserva naturale e paesaggistica del Türlersee). Il Consiglio comunale ha rilasciato la licenza edilizia il 14 marzo 2017; la Direzione delle costruzioni del Cantone di Zurigo ha approvato il progetto con la decisione complessiva coordinata del 14 febbraio 2017 per quanto riguarda la protezione del paesaggio.

I vicini [A.] e [B.] (comproprietari di fondi confinanti) hanno proposto ricorso senza successo presso il Tribunale distrettuale dei ricorsi edilizi (decisione del 6 febbraio 2018) e presso il Tribunale amministrativo del Cantone di Zurigo (sentenza del 15 novembre 2018). Con ricorso in materia di diritto pubblico del 14 gennaio 2019 hanno chiesto al Tribunale federale l'annullamento della sentenza precedente e il rifiuto della licenza edilizia, in via subordinata il rinvio.

Questioni controverse: (1) Il fondo edificabile è servito da una particella gravata da una servitù fondiaria di passaggio pedonale e carrabile. La censura secondo cui l'autorità di rilascio della licenza avrebbe omesso di disporre l'annotazione ai sensi dell'art. 237 cpv. 4 LTV/ZH nel registro fondiario non era stata trattata dal Tribunale distrettuale dei ricorsi edilizi per difetto di legittimazione. (2) Censure formali di violazione del diritto di essere sentiti in merito all'ammissibilità di nuove costruzioni nel nucleo ai sensi degli art. 15 e 18 LPT. (3) Allacciamento (norme di accesso, piazza di manovra, possibilità di scambio). (4) Esame accessorio del BZO di Aeugst am Albis per contrarietà al diritto federale (piccolo insediamento, piano direttore n. 2.2.2) e asserita nullità dell'assegnazione alla zona. (5) Violazione dell'art. 6 LPN a causa dell'oggetto IFP 1306. (6) Frammentazione della licenza edilizia in licenze parziali (art. 25a LPT, art. 321 LTV/ZH, ordinanza di protezione del Türlersee).

Diritto

Il ricorso è dato contro una decisione finale in materia di diritto pubblico pronunciata in ultima istanza cantonale (art. 82 lett. a, art. 86 cpv. 1 lett. d, art. 90 LTF). I ricorrenti, in qualità di vicini, sono legittimati a ricorrere (art. 89 cpv. 1 LTF). Il diritto cantonale è esaminato solo sotto il profilo dell'arbitrio (art. 95 LTF, art. 9 Cost.).

Legittimazione in relazione all'art. 237 cpv. 4 LTV/ZH: le autorità cantonali non possono limitare il diritto di ricorso in materia di pianificazione del territorio più di quanto lo faccia il Tribunale federale (art. 33 cpv. 3 lett. a LPT, art. 111 LTF). Secondo l'art. 89 cpv. 1 LTF è sufficiente la particolare vicinanza (spaziale) e un interesse pratico. L'accoglimento della censura integrerebbe la licenza edilizia con una clausola accessoria relativa all'integrazione dell'annotazione della servitù fondiaria, a vantaggio anche dei ricorrenti in quanto titolari di diritti sulla particella servita; la legittimazione non avrebbe quindi dovuto essere negata. Il ricorso è accolto in tale misura e la causa è rinviata al Consiglio comunale per l'integrazione della licenza edilizia (art. 107 cpv. 2 LTF).

Diritto di essere sentiti: l'obbligo di motivazione (art. 29 cpv. 2 Cost.) esige soltanto che siano indicate le considerazioni essenziali. Sia il Tribunale distrettuale dei ricorsi edilizi sia il Tribunale amministrativo hanno trattato nel merito, in via subordinata (motivazione eventuale), la censura relativa agli art. 15 e 18 LPT. Non sussiste alcuna violazione del diritto di essere sentiti né un'applicazione arbitraria del § 7, del § 20a e del § 52 VRG/ZH.

Allacciamento: la censura relativa alla citazione errata della vecchia versione del § 11 delle norme di accesso è infondata, poiché il Tribunale amministrativo si è basato nel merito sulla versione attuale. Le censure concernenti l'accertamento dei fatti (prato come possibilità di scambio, piazza di manovra) sono respinte, in quanto l'istanza inferiore non ha accertato i fatti in modo manifestamente errato ai sensi degli art. 105 e 97 LTF; il prato si trova in parte sulla particella 1288, e la possibilità di manovra non è stata accertata come garantita per i terzi, il che non esclude la deroga al requisito per motivi importanti.

Esame accessorio del BZO: i piani di utilizzazione sono impugnabili come decisioni e diventano definitivi; un esame in via pregiudiziale è ammissibile solo eccezionalmente (DTF 123 II 337, 145 II 83, 144 II 41). Il BZO è stato fissato, rispettivamente approvato, nel 2014/2015, mentre il piano direttore con la cifra 2.2.2 era già stato approvato dal Consiglio federale il 29 aprile 2015, dunque prima dell'approvazione cantonale del BZO. Non sussiste un cambiamento notevole delle circostanze successivo all'approvazione; anche la revisione parziale della LPT (in vigore dal 1° maggio 2014) è anteriore. L'assegnazione alla zona non è neppure nulla: i vizi devono essere particolarmente gravi e manifesti (DTF 139 II 243, 137 I 273); una violazione degli art. 1 e 15 LPT di tale natura non sussiste. Una licenza eccezionale ai sensi degli art. 24 segg. LPT non doveva essere esaminata in caso di assegnazione alla zona edificabile.

Art. 6 LPN: l'inventario IFP produce per i Cantoni e i Comuni, nella procedura di licenza edilizia, solo effetti indiretti tramite la pianificazione…