Wiederaufbau altrechtlicher Zweitwohnung mit Erweiterung und Standortverschiebung: keine Kumulation ohne Nutzungsbeschränkung

Sachverhalt

Die Gemeinde Samedan erteilte am 19. Februar 2018 dem Beschwerdegegner [D.] die Baubewilligung für den Abbruch eines bestehenden Wohnhauses (Hauptnutzfläche 125.10 m2) und den Neubau von zwei Wohnhäusern mit Einstellhalle auf Parzelle 1423 (Wohnzone 1). Das Wohnhaus Nord (430.95 m2) wurde mit einer Nutzungsbeschränkung 'Erstwohnung' im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG belegt, das Wohnhaus Süd (159.58 m2) ohne Nutzungsbeschränkung bewilligt. Die Einsprache der Erbengemeinschaft [A.A.] sel. wurde abgewiesen.

Die Erbengemeinschaft erhob Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, das am 12. Juli 2019 abwies. Gegen diesen Entscheid gelangten die Erbengemeinschaft (Beschwerdeführerin 1, Einsprecherin und Eigentümerin der angrenzenden Parzelle 1418) und das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) am 16. September 2019 an das Bundesgericht. Die Beschwerdeführerin 1 verlangte die Anordnung einer Nutzungsbeschränkung für das Wohnhaus Süd im Grundbuch, eventualiter Rückweisung; das ARE verlangte die Verweigerung der Baubewilligung. Die Gemeinde Samedan verzichtete auf Vernehmlassung, der Beschwerdegegner beantragte Abweisung.

Streitig war, ob für das Wohnhaus Süd eine Nutzungsbeschränkung erforderlich ist, da der Zweitwohnungsanteil in Samedan unstreitig über 20 % liegt. Die Vorinstanz bejahte die Zulässigkeit ohne Nutzungsbeschränkung, da es sich um eine altrechtliche Wohnung handle, die im Rahmen der Hauptnutzfläche wiederaufgebaut und um bis zu 30 % erweitert werden dürfe.

Erwägungen

Das Bundesgericht vereinigte die beiden Verfahren 1C_478/2019 und 1C_479/2019, da sie denselben Entscheid und dasselbe Baugesuch betreffen. Die Beschwerden wurden als zulässig erachtet (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d, 89 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a, 90 BGG; Art. 10 Abs. 1 ZWV).

Nach Wortlaut, Systematik und Entstehungsgeschichte von Art. 11 ZWG ist eine Kumulation von Wiederaufbau und Erweiterung altrechtlicher Wohnungen unzulässig. Art. 11 Abs. 2 ZWG erlaubt Wiederaufbau nur 'im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche', während Abs. 3 als Ausnahme eine Erweiterung um maximal 30 % nur für altrechtliche Wohnungen vorsieht. Bei einer Erweiterung auch für Wiederaufbauten hätte die Einschränkung in Abs. 2 keinen Sinn. Die Materialien (Botschaft BBl 2014 2287 ff.; AB 2014 962-964) zeigen, dass der Gesetzgeber die 30 %-Erweiterung nur für den Erhalt bestehender Gebäude vorsah, nicht für Abbruch und Wiederaufbau.

Eine Ausdehnung auf Wiederaufbauten würde zudem gegen Art. 75b Abs. 1 BV verstossen, der den Zweitwohnungsanteil auf 20 % begrenzt. Da in Samedan der 20 %-Anteil bereits überschritten ist, läuft jede Erweiterung der Zweitwohnfläche dem Verfassungsziel zuwider. Die vom Beschwerdegegner geltend gemachte raumplanerische Verdichtung rechtfertigt keine andere Auslegung, da das Verbot zusätzlicher Wohnungen bei Erweiterungen eine echte Verdichtung ohnehin verhindert und Erstwohnungen jederzeit möglich sind. Ebenso kann das Ergebnis nicht durch zeitlich gestaffelte Bauschritte (erst Erweiterung, später Wiederaufbau) erreicht werden, da eine nach dem 11. März 2012 erweiterte Wohnung nur im früheren Umfang wiederaufgebaut werden darf.

Zulässig ist hingegen die Kombination einer Erweiterung altrechtlicher Hauptnutzfläche mit der Schaffung neuer Erstwohnungen, die einer Nutzungsbeschränkung unterliegen (Art. 7 und Art. 11 Abs. 4 ZWG). Unzulässig ist nur die Erweiterung altrechtlicher Wohnungen zusammen mit einer neuen, unbeschränkt nutzbaren Wohneinheit.

Bezüglich der Standortverschiebung hielt…