En Fait
Le propriétaire de l'immeuble sis au 8 de la rue du Vicaire-Savoyard à Genève, la société G. S.A., a remis à bail à [F.] un appartement de 3 pièces au 3e étage. En 1989, la société propriétaire a entrepris des travaux de "réfection-rénovation" avec l'autorisation de l'autorité administrative compétente. Par avis de majoration du 8 mars 1990, G. S.A. a augmenté le loyer de [F.] à 11'604 francs l'an, justifiant notamment cette hausse de 35,05% par des prestations supplémentaires du bailleur à concurrence de 1'926 francs.
[F.] a contesté la majoration du loyer, la tenant pour abusive. Après échec de la conciliation, la société propriétaire a saisi le Tribunal des baux, qui a admis l'augmentation de loyer par jugement du 20 juin 1991. La Chambre d'appel en matière des baux et loyers a confirmé le jugement de première instance par arrêt du 15 avril 1992.
Admettant partiellement un recours en réforme de [F.], le Tribunal fédéral a tenu pour non abusif le loyer dû dès le 1er juillet 1990, s'il n'excédait pas 10'764 francs annuellement.
En Droit
En règle générale, ne sont pas abusifs les loyers qui sont justifiés par des prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a let. b CO). Sont réputées prestations supplémentaires des investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values.
Lorsque le bailleur entreprend d'importantes réparations, la distinction est souvent difficile à opérer entre travaux d'entretien courants et travaux créant des plus-values. L'art. 14 al. 1 OBLF pose qu'en règle générale 50-70% de l'investissement total revêtent ce caractère de plus-value. Cependant, cette présomption n'est pas irréfragable et le taux exact des travaux à plus-value peut être déterminé.
Selon les constatations de la cour cantonale, sur un investissement total de 478'682 francs, 252'591 francs constituaient des travaux…