Fatti

Il 29 ottobre 1974, Michael Jeger, in qualità di locatore, e la società Wohnkomfort AG, in qualità di conduttore, hanno concluso un contratto di locazione relativo a locali commerciali situati a Basilea. Il contratto è stato concluso per una durata di cinque anni, con data di inizio fissata al 15 settembre 1974 e data di fine fissata al 30 settembre 1979. L'affitto mensile era di 6 000 franchi svizzeri, pagabile in anticipo, oltre a spese accessorie. Il conduttore è diventato insolvente a partire dal 1° dicembre 1974 e è stato dichiarato fallito il 17 giugno 1975. L'amministrazione del fallimento ha rifiutato di subentrare nel contratto di locazione e ha liberato i locali alla fine di luglio 1975 per consentire al locatore di rilocalizzarli rapidamente. Il locatore ha mantenuto il contratto e ha cercato di trovare un nuovo conduttore. Nel quadro del fallimento, ha fatto valere una pretesa di affitto garantita da un diritto di ritenzione di 115 009,35 franchi svizzeri, nonché una richiesta di risarcimento non garantita di 307 467,05 franchi svizzeri.

L'amministrazione del fallimento ha ammesso una pretesa di affitto garantita da un diritto di ritenzione di 58 083,35 franchi svizzeri, corrispondente all'affitto e alle spese per il periodo dal 1° dicembre 1974 al 31 luglio 1975, e ha respinto il surplus della pretesa di affitto. Il locatore ha contestato questa decisione e ha introdotto un'azione legale per contestare il piano di collocazione.

Legge

La questione in lite riguardava l'ambito del diritto di ritenzione del locatore nella bancarotta del conduttore. Il locatore sosteneva che il suo diritto di ritenzione si estendeva all'affitto per il periodo fino a novembre 1975, mentre l'amministrazione del fallimento sosteneva che il contratto di locazione era stato risolto a causa del suo rifiuto di subentrare.

Il Tribunale federale ha esaminato le disposizioni legislative applicabili, in particolare l'articolo 272 del Codice delle obbligazioni (CO) e l'articolo 211 della Legge sulla procedura per debiti e fallimento (LEF). Ha considerato che il diritto di ritenzione del locatore poteva essere invocato solo per le pretese di affitto e non per le pretese di indennizzo.

Il Tribunale federale ha anche esaminato la questione se l'amministrazione del fallimento avesse il diritto di risolvere il contratto di locazione ai sensi dell'articolo 211 comma 2 LEF. Ha considerato…