Fatti

I coniugi B. hanno affittato un appartamento a Ginevra, di cui la Compagnia di assicurazioni X. è proprietaria. Il canone di locazione iniziale è stato aumentato tre volte, a causa in particolare dell'aumento del tasso ipotecario. I locatari hanno accettato i primi due aumenti, ma hanno contestato il terzo. Il Tribunale dei baux e dei canoni di locazione del cantone di Ginevra ha convalidato questo terzo aumento del canone di locazione, decisione confermata dalla Camera d'appello in materia di baux e canoni di locazione. I convenuti hanno presentato ricorso in riforma al Tribunale federale, sostenendo che le diminuzioni anteriori del tasso ipotecario non sono state ripercosse sul loro canone di locazione.

Le parti in causa sono i coniugi B. (locatari) e la Compagnia di assicurazioni X. (locatore). Le date chiave sono il 9 giugno 1989, l'8 dicembre 1989 e il 7 dicembre 1990, date in cui gli aumenti del canone di locazione sono stati notificati. Il problema principale è stabilire se le variazioni anteriori del tasso ipotecario debbano essere prese in considerazione nell'esame di un aumento del canone di locazione fondato su un aumento di questo tasso.

Legge

Il Tribunale federale ha esaminato le disposizioni dell'art. 13 al. 4 OLAL e dell'art. 9 al. 2bis OPL, che prevedono che le variazioni anteriori del tasso ipotecario debbano essere prese in considerazione nell'esame di un aumento del canone di locazione fondato su una variazione di questo tasso. La questione è stabilire fino a quando sia opportuno risalire nel passato per esaminare queste variazioni.

Il Tribunale federale ha considerato che la soluzione più appropriata è di non risalire oltre l'ultima modifica del canone di locazione conseguente a una variazione del tasso ipotecario. Questa soluzione si fonda sul principio della fidelità contrattuale, che vieta di rimettere in questione un canone di locazione stabilito di comune accordo dalle parti. Il Tribunale federale ha anche considerato che le sentenze relative all'ammissibilità di un adattamento del canone di locazione fondato su una variazione del tasso ipotecario acquistano l'autorità di cosa giudicata e non possono più essere messe in discussione successivamente.

Il Tribunale federale ha anche esaminato i casi in cui il canone di locazione è stato fissato o dichiarato non abusivo…