En Fait
Le 21 décembre 1990, [A.] a loué à [B. SA] des locaux commerciaux dans les propriétés X. et Y. à Fehraltorf. Le contrat de bail a commencé le 16 février 1991 et pouvait être résilié pour la première fois le 31 mars 1996, avec un préavis de sept mois. Le contrat prévoyait une option de prolongation de cinq ans, qui devait être exercée avant le 31 mars 1995. Le loyer annuel était fixé à 589'740.-- francs suisses, mais a été réduit à 383'220.-- francs suisses pour la durée du contrat, soit jusqu'au 31 mars 1996. Le loyer pouvait être ajusté en fonction des variations de l'indice des prix à la consommation.
Le 1er janvier 1995, le loyer était de 442'494.-- francs suisses par an, après plusieurs ajustements en fonction de l'indice des prix à la consommation. [B. SA] n'a pas exercé son option de prolongation, mais les parties ont continué le contrat de bail sans date de fin. [A.] a ensuite augmenté le loyer à 693'152.-- francs suisses par an, ce que [B. SA] a contesté devant la commission de conciliation en matière de bail.
En Droit
Le Tribunal fédéral a examiné la question de savoir si la combinaison d'une clause d'indexation et d'une clause d'échelonnement dans un contrat de bail est admissible. Il a considéré que, en principe, un loyer convenu ne peut être modifié unilatéralement par aucune des parties pendant la durée du contrat. Cependant, le droit suisse prévoit deux clauses d'ajustement, l'indexation (art. 269b CO) et l'échelonnement (art. 269c CO), qui permettent de modifier le loyer pendant la durée du contrat.
Le Tribunal fédéral a considéré que la combinaison de ces deux clauses dans le même contrat de bail n'est pas admissible, car elle pourrait entraîner des augmentations de loyer excessives. Il a également considéré que, dans le cas présent, la clause d'échelonnement était clairement prévue dans le contrat et que l'augmentation de loyer…