Fatti

Parti e rapporto contrattuale: La ricorrente, una società anonima (conduttrice), aveva in locazione da [B.] (locatore) locali commerciali a Zurigo. Il contratto di locazione del 23 dicembre 2017 prevedeva un canone annuo lordo di fr. 232'000.--. Il locatore è unico amministratore della conduttrice nonché suo coniuge.

Amministrazione forzata e pignoramento: Nei confronti del locatore erano state avviate procedure esecutive, a seguito delle quali l’ufficio di esecuzione competente per lui (Meilen-Herrliberg-Erlenbach) aveva pignorato l’immobile in via di assistenza giudiziaria. L’Ufficio del sindaco e dell’esecuzione di Zurigo 1 (resistente) assunse l’amministrazione forzata dell’immobile e dispose alla conduttrice di versare i canoni di locazione scaduti a partire da ottobre 2021 all’ufficio di esecuzione. Il 15 marzo 2022 l’ufficio di esecuzione sollecitò la conduttrice per i canoni arretrati relativi ai mesi da novembre 2021 a marzo 2022 (fr. 96'670.--), fissando un termine di pagamento di 30 giorni. Con lettera del 19 aprile 2022 la conduttrice fu nuovamente sollecitata e minacciata di disdetta del contratto di locazione ai sensi dell’art. 257d cpv. 2 CO in caso di mancato pagamento. La conduttrice contestò gli arretrati e si richiamò ad accordi di dilazione e remissione del debito.

Disdetta e lite giudiziaria: Con modulo ufficialmente approvato del 22 luglio 2022, l’ufficio di esecuzione disdisse il contratto di locazione con effetto al 31 agosto 2022 per mora nel pagamento. La conduttrice impugnò la disdetta dinanzi all’autorità di conciliazione di Zurigo, la quale concesse al resistente il nulla osta per l’azione. Il Tribunale delle locazioni di Zurigo accolse con sentenza del 20 dicembre 2023 l’azione del resistente volta a far valere la validità della disdetta e al rilascio dell’immobile. La Corte d’appello del Cantone di Zurigo respinse con sentenza del 16 agosto 2024 il gravame della conduttrice.

Ricorso al Tribunale federale: La conduttrice propose ricorso in materia civile chiedendo l’annullamento delle sentenze della Corte d’appello e del Tribunale delle locazioni nonché il rigetto dell’azione del resistente. In via subordinata, chiese la rimessione alla sede di merito per l’espletamento di un procedimento probatorio. Il resistente chiese il rigetto del ricorso.

Legge

1. Ammissibilità del ricorso Il Tribunale federale verifica se sussistono i presupposti di ammissibilità del ricorso in materia civile, segnatamente il valore litigioso (art. 74 cpv. 1 lett. a LTF). Esso entra in materia in linea di principio, ma non sull’istanza di annullamento della sentenza del Tribunale delle locazioni, poiché questa non costituisce una sede di merito ai sensi dell’art. 75 LTF. Il ricorso deve essere debitamente motivato e confrontarsi con le argomentazioni della sede di merito. La ricorrente non ha sufficientemente sostanziato le proprie critiche alle considerazioni della sede di merito, ragion per cui il Tribunale federale si attiene al fatto accertato in via vincolante dalla sede di merito (art. 105 cpv. 1 LTF).

2. Legittimazione processuale dell’ufficio di esecuzione La ricorrente censura che l’ufficio di esecuzione, in qualità di sostituto processuale, non avrebbe avuto legittimazione processuale ai sensi dell’art. 102 cpv. 3 LEF. La sede di merito ha respinto tale censura, rilevando che l’ufficio di esecuzione, nell’ambito dell’amministrazione forzata dell’immobile pignorato, può agire sia in qualità di sostituto processuale sia in qualità di rappresentante legale del locatore. La ricorrente ha impugnato nella sua memoria di ricorso solo la motivazione principale della sede di merito e non la motivazione eventuale autonoma. Una critica successiva nella replica è inammissibile e non viene presa in considerazione. Pertanto, non si entra nel merito della censura concernente la violazione dell’art. 102 cpv. 3 LEF.

3. Mora nel pagamento e disdetta ai sensi dell’art. 257d CO La ricorrente contesta di essersi trovata in mora nel pagamento e si richiama ad accordi di dilazione e remissione del debito. La sede di merito ha correttamente rilevato che tali accordi relativi a crediti nascenti da canoni di…