Reichweite einer vollstreckbaren notariellen Schuldanerkennung in einer gegen einen gageberechtigten Dritteigentümer gerichteten Pfandverwertungsbetreibung

Sachverhalt

Parteien und Kontext: Die Eigentümerin/Dritteigentümerin der Pfandsache (Beklagte und Beschwerdeführerin) ist Eigentümerin einer Stockwerkeinheit im Stockwerkeigentum (PPE) in Genf, die an die Gesellschaft C. vermietet ist. Im Jahr 2009 beauftragte die Mieterin die Gesellschaft D. SA (Generalunternehmer/Schuldner) mit der Durchführung von Arbeiten in den Räumlichkeiten. Der Generalunternehmer vergab die Ausführung verschiedener Arbeiten an B. (Handwerker/Subunternehmer/Glaubiger/Beschwerdegegner). Der Handwerker stellte dem Generalunternehmer mehrere Rechnungen über insgesamt 334’578 Fr., die teilweise unbezahlt blieben.

Kantonale Verfahren: Der Handwerker beantragte die Eintragung einer vorläufigen Bauhandwerkerhypothek auf den Stockwerkeinheitsanteil der Eigentümerin, eingetragen im Grundbuch am 29. Januar 2010. Mit Urteil des Genfer Erstinstanzgerichts vom 20. Juni 2016 (bestätigt durch Urteil des Genfer Appellationsgerichts vom 28. April 2017) wurde die Bauhandwerkerhypothek definitiv bis zu einem Betrag von 334’578 Fr. mit 5 % Zinsen pro Jahr ab dem 28. Dezember 2009 eingetragen.

Schuldanerkennung: Am 7. Mai 2018 anerkannte der Generalunternehmer gegenüber dem Handwerker durch notariell beurkundete Schuldanerkennung (Art. 80 und 81 VZG) eine Schuld von 334’578 Fr. mit 5 % Zinsen pro Jahr ab dem 28. Dezember 2009. Eine Vereinbarung vom 27. Februar 2021 setzte die Zinsen auf 115’422 Fr. fest, zahlbar bis zum 31. März 2022, andernfalls der gesamte geschuldete Zinsbetrag fällig würde. Der Handwerker erhielt am 4. März 2021 334’578 Fr. (Kapital) und 30’000 Fr. (Teilzinsen). Weitere Zahlungen erfolgten nicht durch den Generalunternehmer.

Pfandverwertungsbetreibung: Im Juli 2022 beantragte der Handwerker die Pfandverwertungsbetreibung gegen den Generalunternehmer und die Dritteigentümerin der Pfandsache über einen Betrag von 157’038 Fr. 40 (Restbetrag der geschuldeten Zinsen). Der Generalunternehmer erhob Rechtsvorschlag, ebenso die Dritteigentümerin. Der Handwerker stellte zwei separate Gesuche um definitive Rechtsöffnung: eines gegen den Generalunternehmer (Rechtsöffnung am 14. November 2022, unangefochten) und eines gegen die Dritteigentümerin.

Kantonale Entscheide: Das Genfer Erstinstanzgericht wies das Gesuch um definitive Rechtsöffnung gegen die Dritteigentümerin mit Urteil vom 20. Juni 2023 ab. Die Zivilkammer des Genfer Appellationsgerichts hob dieses Urteil mit Entscheid vom 6. November 2023 auf und sprach die definitive Rechtsöffnung gegen die Dritteigentümerin aus. Das kantonale Gericht war der Auffassung, dass die Anerkennung der Forderung durch den Generalunternehmer als Titel für eine provisorische Rechtsöffnung ausreiche, auch wenn diese die Dritteigentümerin nicht binde.

Beschwerde an das Bundesgericht: Die Dritteigentümerin erhob am 10. November 2023 Beschwerde in Zivilsachen gegen den kantonalen Entscheid vom 6. November 2023. Das Bundesgericht hiess die Beschwerde gut.

Erwägungen

Zuständigkeit und Verfahrensrahmen: Das Bundesgericht erinnert daran, dass es zwar das Recht von Amtes wegen anwendet (Art. 106 Abs. 1 BGG), jedoch nur die von den Parteien erhobenen Rügen prüft, ausser bei offensichtlichen Rechtsverletzungen. Es verweist zudem auf das Prinzip der Erschöpfung der Rügen (Art. 42 Abs. 2 BGG), wonach Fragen, die den kantonalen Instanzen nicht unterbreitet wurden, nicht geprüft werden können. Im vorliegenden Fall steht die Frage im Zentrum, inwiefern eine vollstreckbare notarielle Schuldanerkennung (Art. 347 und 349 ZPO) als Titel für eine definitive Rechtsöffnung in einer gegen einen gageberechtigten Dritteigentümer gerichteten Pfandverwertungsbetreibung wirkt.

Pfandrecht an Grundstücken und Pfandverwertungsbetreibung: Der gageberechtigte Grundpfandgläubiger, der eine definitive Bauhandwerkerhypothek hält (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB), kann die Pfandverwertungsbetreibung (Art. 151 ff. VZG) verlangen, sobald die Forderung fällig und vom Schuldner nicht beglichen wurde. Diese Regel gilt sowohl, wenn der Eigentümer der Pfandsache der persönliche Schuldner ist, als auch, wenn es sich um einen Dritteigentümer handelt. Der Dritteigentümer, der zwar mitverfolgt wird, erwirbt jedoch nicht die Stellung eines persönlichen Schuldners, kann aber die Forderung oder das Pfandrecht bestreiten. Zur Aufhebung der Rechtsvorschläge muss der Gläubiger über einen Titel für definitive oder provisorische Rechtsöffnung verfügen (Art. 80–82 VZG).

Vollstreckbarer notarieller Titel und Identität der Parteien: Ein vollstreckbarer notarieller Titel (Art. 347–352 ZPO) ermöglicht dem Gläubiger die definitive Rechtsöffnung, sofern der verfolgte Schuldner mit dem…