Fatti

La [A. GmbH] ha presentato il 22 novembre 2018 al Comune di Sagogn una domanda di costruzione volta alla demolizione di un’abitazione esistente con ricostruzione ex novo e alla conversione di una stalla (n. polizza assicurativa 170A) in spazio abitativo. La stalla avrebbe dovuto essere utilizzata come seconda abitazione senza limitazioni d’uso ai sensi dell’art. 7 cpv. 1 LASec. L’Ufficio dei beni culturali del Cantone dei Grigioni ha confermato in una presa di posizione del 26 luglio 2017 (ovvero 11 agosto 2017) il valore di protezione e il carattere di costruzione caratterizzante il paesaggio locale della stalla, nonché la possibilità di conversione ai sensi dell’art. 9 cpv. 1 LASec.

La Pro Grigioni ha presentato opposizione al progetto edilizio. A seguito di modifiche al progetto e di un procedimento di sospensione, il Comune di Sagogn ha autorizzato il 3 marzo 2020 la domanda di costruzione con prescrizioni e condizioni. Il Comune ha qualificato la stalla come costruzione caratterizzante il paesaggio locale ai sensi della legge sulle seconde case e ha autorizzato la sua conversione in una seconda abitazione senza limitazioni d’uso ai sensi dell’art. 7 cpv. 1 LASec.

La Pro Grigioni (rappresentata dalla Pro Grigioni) ha presentato il 19 maggio 2020 ricorso contro l’autorizzazione edilizia e la decisione di opposizione del Comune presso il Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni. Ha chiesto l’annullamento dell’autorizzazione edilizia e della decisione di opposizione in merito alla conversione della stalla. Il Tribunale amministrativo ha accolto il ricorso con sentenza del 29 marzo 2022, annullando le relative disposizioni dell’autorizzazione edilizia e della decisione di opposizione. Ha motivato la decisione affermando che la stalla non poteva essere qualificata come costruzione caratterizzante il paesaggio locale e che, pertanto, non poteva essere autorizzata come seconda abitazione ai sensi dell’art. 9 cpv. 1 LASec.

La [A. GmbH] ha presentato il 28 maggio 2022 ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale. Ha chiesto l’annullamento della sentenza del Tribunale amministrativo e la rimessione della causa per una nuova valutazione del progetto di conversione della stalla in seconda abitazione. In via eventuale, ha chiesto la rimessione per una nuova valutazione come prima abitazione con limitazioni d’uso ai sensi dell’art. 7 cpv. 1 lett. a LASec. La Pro Grigioni ha chiesto il rigetto del ricorso. Il Comune di Sagogn non ha presentato alcuna richiesta. L’Ufficio federale dello sviluppo territoriale ha condiviso le argomentazioni del Tribunale amministrativo.

Legge

Il Tribunale federale ha esaminato preliminarmente la ricevibilità del ricorso. Ha constatato che la sentenza impugnata costituisce una decisione cantonale definitiva in materia di diritto edilizio, contro la quale il ricorso in materia di diritto pubblico è in linea di principio ammissibile (art. 82 lett. a, art. 86 cpv. 1 lett. d e cpv. 2, art. 90 LTF). La ricorrente, in qualità di proprietaria del fondo interessato e richiedente la costruzione, era legittimata a presentare ricorso (art. 89 cpv. 1 LTF). Non ricorreva alcuna ragione di eccezione ai sensi dell’art. 83 LTF. Il ricorso era pertanto in linea di principio ricevibile.

Il Tribunale federale ha precisato che l’oggetto della controversia nel procedimento dinanzi al Tribunale federale può essere solo ciò che era già oggetto del procedimento di primo grado o avrebbe dovuto esserlo e ciò che è ancora controverso tra le parti. La ricorrente ha presentato in via eventuale e subordinata una domanda di rimessione della causa per una nuova valutazione del progetto di conversione della stalla in prima abitazione con limitazioni d’uso ai sensi dell’art. 7 cpv. 1 lett. a LASec. Tali domande erano tuttavia inammissibili, poiché l’oggetto della controversia nel procedimento di primo grado riguardava la conversione della stalla in una seconda abitazione senza limitazioni d’uso ai sensi dell’art. 7 cpv. 1 lett. a LASec. Non è possibile ampliare l’oggetto della controversia nel procedimento dinanzi al Tribunale federale (art. 99 cpv. 2, art. 107 cpv. 1 LTF).

Nel merito, il Tribunale federale ha esaminato se la precedente istanza avesse correttamente deciso che la stalla non potesse essere qualificata come costruzione caratterizzante il paesaggio locale ai sensi dell’art. 9 cpv. 1 LASec. Il diritto federale non definisce il concetto di costruzioni caratterizzanti il paesaggio locale, ma demanda ai Cantoni la sua concretizzazione (art. 6 cpv. 2 OASec). Il Cantone dei Grigioni ha emanato disposizioni di attuazione negli art. 35a ss. LRMT/GR. L’art. 35a LRMT/GR disciplina il caso normale, secondo cui le costruzioni caratterizzanti il paesaggio locale vengono determinate nel procedimento per l’ordinanza comunale di base sulla base di un concetto globale dell’immagine del paese. L’art. 35b LRMT/GR disciplina il caso eccezionale, in cui una costruzione può essere qualificata come caratterizzante il paesaggio locale direttamente nel procedimento di autorizzazione edilizia. In tal caso, è richiesto che per una costruzione disciplinata da un’ordinanza comunale di base adottata prima del 1° gennaio 2016 esista una regolamentazione di conservazione basata su un concetto globale dell’immagine del paese (art. 35b cpv. 1 lett. b LRMT/GR).

La precedente istanza è giunta alla conclusione che la stalla in questione non potesse essere qualificata come costruzione caratterizzante il paesaggio locale, poiché non erano soddisfatte le condizioni di cui all’art. 35b cpv.…