Fatti

Parti e svolgimento del procedimento:

La ricorrente, la società [A. GmbH] , è acquirente di tre immobili siti nel Comune di [V.] (tra cui la casa di montagna "[E.] "), in precedenza di proprietà della società [C. AG] . Il venditore era la [C. AG] in liquidazione, rappresentata da [H.] , che era al contempo liquidatore e socio della [A. GmbH] . Il resistente, [B.] , aveva in precedenza pignorato crediti di [H.] e, in seguito, collocato al terzo grado nel fallimento della [C. AG] . L’amministrazione fallimentare ha ceduto a [B.] i diritti derivanti dall’azione revocatoria.

Il 27 novembre 2013 la [C. AG] ha venduto gli immobili alla [A. GmbH] al prezzo di fr. 1 Mio. Le modalità di pagamento prevedevano:

  • Assunzione di un debito di fr. 470'000.-- al 1° grado a favore della Banca [J.] ;
  • Pagamento di fr. 500'000.-- a [L.] (o al suo rappresentante legale) per l’estinzione di una cartella ipotecaria al portatore al 2° grado del valore nominale di fr. 1 Mio.;
  • Pagamento di fr. 30'000.-- alla venditrice;
  • Rimborso di fr. 13'115.-- a titolo di "rimborso affitto" alla acquirente in data 3 dicembre 2013.

Il 29 aprile 2014 è stato aperto il fallimento della [C. AG] . [B.] ha promosso l’azione revocatoria ai sensi degli art. 285 segg. LEF ottenendo l’iscrizione di un divieto di iscrizione nel registro fondiario. Il Tribunale regionale Albula ha condannato la [A. GmbH] alla restituzione degli immobili e al consenso all’esecuzione forzata. Il Tribunale cantonale dei Grigioni ha parzialmente confermato tale sentenza e ampliato l’obbligo di restituzione con una indennità di godimento annua di fr. 38'700.-- a decorrere dal 27 novembre 2013.

La [A. GmbH] ha proposto ricorso al Tribunale federale chiedendo l’annullamento della sentenza cantonale e il rigetto della domanda. In via subordinata, ha chiesto la rimessione alla sede di merito.

Legge

Ricettività del ricorso:

Il Tribunale federale ha esaminato la ricettività del ricorso in materia civile ai sensi dell’art. 72 cpv. 2 lett. a LTF e dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF. Il valore della lite era raggiunto e il ricorso era in linea di principio ricettivo. La ricorrente ha denunciato la violazione del diritto federale (art. 95 lett. a LTF) nonché di diritti costituzionali (art. 106 cpv. 2 LTF). Il Tribunale federale ha preso atto dell’accertamento del fatto compiuto dalla sede di merito (art. 105 cpv. 1 LTF) e ha esaminato il ricorso unicamente per errori manifesti o violazioni del diritto decisive per l’esito del procedimento (art. 97 cpv. 1 LTF).

Eccezione di violazione del diritto alla prova e del diritto di essere sentito:

La ricorrente ha eccepito che la sede di merito avesse violato il suo diritto alla prova e al contraddittorio non accogliendo una domanda di esibizione di atti di un procedimento tedesco. Il Tribunale federale ha respinto tale eccezione come infondata. L’esistenza del procedimento tedesco non era contestata e non sussisteva alcuna base legale che obbligasse l’attore revocatorio a proporre l’azione nei confronti di tutti i possibili convenuti revocatori. Inoltre, la sede di merito non era tenuta ad esaminare dettagliatamente ogni deduzione delle parti, purché la motivazione lasciasse trasparire che i punti essenziali erano stati considerati (art. 29 cpv. 2 Cost.).

Presupposti dell’azione revocatoria:

L’azione revocatoria pauliana ai sensi dell’art. 288 LEF presuppone

  • Pregiudizio ai creditori: L’atto impugnato deve ridurre il patrimonio esecutivo dei creditori. Nel caso di specie, la somma di fr. 500'000.-- non è stata versata alla venditrice, bensì direttamente a [L.] , nonostante questi vantasse un credito di appena fr. 4'000.-- circa nei confronti della [C. AG] . La cartella ipotecaria al 2° grado non era gravata, sicché [L.] non vantava alcun diritto di pegno sui fondi. Il pagamento a [L.] ha quindi cagionato un pregiudizio ai creditori, poiché le somme non sono confluite nella massa fallimentare.
  • Intenzione di pregiudicare i creditori da parte del debitore: La [C. AG] ha agito con l’intenzione riconoscibile di pregiudicare i suoi creditori. Tale intento emergeva dalla tempistica (fallimento nell’aprile 2014, vendita nel novembre 2013) e dalla lettera di [L.] alla [C. AG] del 27 giugno 2001, in cui si precisava che la cartella ipotecaria non serviva da garanzia per un credito nei confronti di [H.] . L’intenzione di pregiudicare era riconoscibile per il debitore.
  • Riconoscibilità dell’intenzione di pregiudicare per il convenuto revocatorio: Ai sensi dell’art. 288 cpv. 2 LEF, grava sul convenuto revocatorio l’onere della prova qualora questi sia una persona vicina. La sede di merito ha accertato che tra gli organi della [A. GmbH] e [H.] intercorreva un rapporto di…