Fatti

La [A. AG] (committente) è proprietaria di un terreno situato nella zona residenziale A del Comune di Celerina/Schlarigna (Grigioni), su cui sorgono tre case plurifamiliari con un totale di 22 appartamenti. Il 22 giugno 2022 ha presentato una domanda di costruzione per trasformare gli edifici esistenti, ridisegnare le facciate e ridurre il numero degli appartamenti da 22 a 14. I nuovi appartamenti avrebbero dovuto essere utilizzati come seconde case. Era inoltre prevista la costruzione di una nuova piscina.

Il 27 giugno 2022 la Giunta comunale di Celerina ha istituito una zona di pianificazione per l’intero territorio comunale, al fine di esaminare eventuali misure per prevenire sviluppi indesiderati in relazione agli appartamenti in proprietà antica e alle seconde case. Tale zona di pianificazione è stata parzialmente revocata il 19 gennaio 2023, poiché il Consiglio comunale ha concluso che non fossero necessarie misure ai sensi dell’art. 12 LASec. In sostituzione, il 12 dicembre 2022 il Comune ha adottato una legge di promozione edilizia abitativa (LPHab), che prevede misure per favorire la disponibilità di alloggi per la popolazione locale.

La domanda di costruzione della committente è stata sottoposta a pubblica esposizione dal 11 al 30 marzo 2023. La Fondazione Helvetia Nostra (ricorrente) e altre persone hanno presentato opposizione. La Giunta comunale di Celerina ha respinto le opposizioni con decisione edilizia e in materia di opposizione del 10 luglio 2023 e ha concesso la concessione edilizia con prescrizioni. Contro tale decisione la Fondazione Helvetia Nostra ha proposto ricorso al Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni, che ha respinto il ricorso con sentenza del 21 maggio 2024. La Fondazione Helvetia Nostra ha quindi proposto ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale.

Legge

Il Tribunale federale esamina innanzitutto la ricevibilità del ricorso. La ricorrente, in quanto organizzazione legittimata a ricorrere nel settore della protezione della natura e del patrimonio ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 lett. b LPN, è legittimata a proporre ricorso poiché la limitazione delle seconde case costituisce un compito federale. Essa ha partecipato al procedimento comunale di opposizione e a quello di impugnazione di grado inferiore ed è quindi legittimata a proporre ricorso contro la sentenza di grado inferiore ai sensi dell’art. 89 cpv. 2 lett. d LTF. Anche gli ulteriori presupposti per l’esame del merito sono soddisfatti, sicché il ricorso è ricevibile.

Nel merito, la ricorrente sostiene che la concessione edilizia violi l’art. 75b Cost. e le disposizioni di attuazione della legge sulle seconde case (LASec). In particolare, essa censura il fatto che la precedente istanza abbia respinto le richieste di prova relative allo scioglimento dei contratti di locazione di inquilini locali senza violare il diritto all’udienza legale. Il Tribunale federale conferma che la precedente istanza ha correttamente ritenuto superflue le richieste di prova, poiché la carenza di alloggi nel Comune di Celerina è nota e lo scioglimento dei contratti di locazione non incide sul rispetto della legislazione sulle seconde case.

La ricorrente sostiene inoltre che gli appartamenti in questione non sono in proprietà antica ai sensi dell’art. 10 LASec, poiché sarebbero stati demoliti e sostituiti da 14 nuove seconde case. Il Tribunale federale rileva tuttavia che la precedente istanza ha accertato in modo non arbitrario che si tratta di una trasformazione in cui la struttura portante degli edifici viene mantenuta. Pertanto, gli appartamenti devono essere qualificati come in…