Handänderungssteuer bei teilweise fremdvermietetem Mehrfamilienhaus: Steuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum verweigert

Sachverhalt

Parteien und Verfahrensgang:

Der Beschwerdeführer ([A.] ) erwarb mit Kaufvertrag vom 14. Januar 2019 eine Liegenschaft in [U.] /SO, bestehend aus einem Wohnhaus mit zwei Wohnungen, zu Alleineigentum. Im Kaufvertrag gab er an, es handle sich um ein Einfamilienhaus, obwohl die Liegenschaft gemäss Schätzungsprotokoll der Solothurnischen Gebäudeversicherung vom 17. Dezember 2015 als Mehrfamilienhaus mit zwei Wohnungen eingestuft war. Der Beschwerdeführer reichte ein Gesuch um Steuerbefreiung für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum ein, welches vom kantonalen Steueramt Solothurn mit Veranlagungsverfügung vom 3. November 2021 abgelehnt wurde. Das Amt begründete die Ablehnung damit, dass die Steuerbefreiung für ein teilweise fremdvermietetes Mehrfamilienhaus nicht zulässig sei. Es erhob eine Handänderungssteuer von Fr. 51'700.-, basierend auf einem Verkehrswert von Fr. 2'350'000.- für die gesamte Liegenschaft.

Nach erfolgloser Einsprache gelangte der Beschwerdeführer an das Kantonale Steuergericht Solothurn, welches mit Urteil vom 21. November 2022 den Rekurs abwies. Das Steuergericht stützte sich dabei auf die Feststellung, dass der Beschwerdeführer eine der beiden Wohnungen in den Steuerperioden 2020 und 2021 zum monatlichen Mietzins von Fr. 1'530.- (Fr. 18'960.- pro Jahr) fremdvermietet habe. Der Beschwerdeführer machte geltend, die Wohnung werde von seinen minderjährigen Töchtern als Familienwohnung genutzt, konnte hierfür jedoch keinen Beweis erbringen. Mit Beschwerde vom 27. Januar 2023 focht er das steuergerichtliche Urteil beim Bundesgericht an und beantragte, das Urteil aufzuheben, eine neue Veranlagung vorzunehmen und die Handänderungssteuer nur auf dem vermieteten Teil der Liegenschaft zu erheben.

Erwägungen

Prozessuale Zulässigkeit der Beschwerde:

Das Bundesgericht prüfte zunächst die Zulässigkeit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Es stellte fest, dass die Voraussetzungen nach Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 89 Abs. 1 und Art. 100 Abs. 1 BGG erfüllt seien. Die Beschwerde sei zulässig, da der Beschwerdeführer die geltend gemachten Rechtsverletzungen präzise vorgebracht und begründet habe. Hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten gelte die qualifizierte Rügepflicht nach Art. 106 Abs. 2 BGG, die hier erfüllt sei. Das Bundesgericht prüfe die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts mit freier Kognition, während das nicht-harmonisierte, autonome kantonale Recht bloss auf Willkür geprüft werde (vgl. BGE 143 II 459 E. 2.1; 134 II 207 E. 2).

Charakterisierung der Handänderungssteuer im Kanton Solothurn:

Die Handänderungssteuer des Kantons Solothurn sei als indirekte Steuer zu qualifizieren, die nicht dem Harmonisierungsgebot von Art. 129 BV unterliege (Art. 129 Abs. 1 BV; Art. 1 und 2 StHG). Steuerobjekt sei gemäss § 205 Abs. 1 StG/SO jede Handänderung an Grundstücken, wobei der Begriff der Handänderung weit gefasst sei und nicht nur zivilrechtliche Eigentumsübergänge, sondern auch wirtschaftliche Handänderungen umfasse (§ 206 Abs. 1 StG/SO). Steuerobjekt sei die Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück, wobei wesentliche Teile der Eigentümerbefugnisse übertragen werden müssten. Die Steuerbefreiung für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG/SO setze voraus, dass das Grundstück ausschliesslich und dauernd vom Eigentümer selbst bewohnt werde. Gemäss § 63bis Abs. 3 VV StG/SO sei die Steuerbefreiung ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise oder vorübergehend selbst bewohne, insbesondere wenn die Selbstnutzung weniger als ein Jahr betrage.

Anwendung auf den konkreten Fall:

Das Kantonale Steuergericht Solothurn habe zu Recht festgestellt, dass der Beschwerdeführer die Liegenschaft teilweise fremdvermietet habe. Die Vorinstanz stützte sich dabei auf die Steuererklärungen des Beschwerdeführers für die Jahre 2020 und 2021, in denen er eine monatliche Miete von Fr. 1'530.- für eine der beiden Wohnungen deklariert habe. Der Beschwerdeführer habe zwar geltend gemacht, die Wohnung werde von seinen minderjährigen Töchtern als Familienwohnung genutzt, jedoch keinen Beweis hierfür erbracht. Die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz seien für das Bundesgericht bindend, da der Beschwerdeführer nicht dartun konnte, dass diese offensichtlich unrichtig, unvollständig oder in Verletzung wesentlicher Verfahrensrechte ermittelt worden seien (Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG).

Rechtliche Würdigung der Steuerbefreiung:

Der Beschwerdeführer habe keinen Anspruch auf die Steuerbefreiung gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG/SO, da die Liegenschaft nicht…