Fatti

Parti e svolgimento del procedimento: La ricorrente, la [A. AG] (società di recupero crediti, cessionaria della [C. AG] ), impugna la sentenza del Tribunale commerciale del Cantone di Zurigo (giudice unico) del 10 dicembre 2019 (HE190381-O). La convenuta è la [B. AG] , proprietaria dei fondi interessati nel Comune di [U.] (Ufficio del registro fondiario di Wädenswil).

Fatti: La [C. AG] ha eseguito lavori edili su incarico della [D. GmbH] sui fondi della convenuta. Il contratto d'appalto prevedeva per le prestazioni della [C. AG] un prezzo forfettario di fr. 350'000.-- IVA esclusa. La convenuta ha effettuato due pagamenti per complessivi fr. 420'286.10, la cui esistenza non è contestata. La ricorrente faceva valere un residuo aperto di fr. 156'170.--, che la [D. GmbH] avrebbe riconosciuto in due di tre fatture.

Procedura: Il 2 ottobre 2019 la ricorrente ha chiesto al Tribunale commerciale la prenotazione cautelare dell'annotazione provvisoria di un'ipoteca legale per artigiani edili. Il giorno successivo il Tribunale ha accolto provvisoriamente la domanda senza sentire la convenuta. Dopo le osservazioni di entrambe le parti (18 novembre e 4 dicembre 2019), il presidente del Tribunale commerciale ha respinto la domanda e ha ordinato la cancellazione integrale delle ipoteche annotate provvisoriamente. Con ricorso in materia civile del 15 gennaio 2020 la ricorrente ha chiesto l'annullamento di tale sentenza e l'autorizzazione dell'annotazione provvisoria. Il presidente della II Corte di diritto civile ha concesso l'effetto sospensivo (31 gennaio 2020). Il Tribunale federale ha rinunciato a uno scambio di scritti.

Oggetto della lite: Era controverso se la ricorrente fosse riuscita a rendere verosimile, nella procedura sommaria, l'esistenza di un credito garantito da pegno che vada oltre la somma dell'appalto già coperta dai pagamenti.

Diritto

Ammissibilità: La decisione di rigetto dell'annotazione provvisoria di un'ipoteca legale per artigiani edili (art. 961 cpv. 1 n. 1 CC) è una decisione finale (art. 90 LTF) in una causa civile di natura patrimoniale. Il valore litigioso di fr. 156'170.-- supera il limite minimo di fr. 30'000.-- (art. 74 cpv. 1 lett. b in combinato disposto con l'art. 51 cpv. 1 lett. a LTF). Il ricorso in materia civile contro il Tribunale commerciale, quale unica istanza cantonale, è ammissibile ai sensi dell'art. 75 cpv. 2 lett. b LTF; la controversia ha natura commerciale (DTF 138 III 471). Il ricorso tempestivo (art. 100 cpv. 1 LTF) è stato quindi esaminato nel merito.

Cognizione in materia di misure cautelari: Trattandosi di una misura cautelare ai sensi dell'art. 98 LTF, può essere lamentata solo la violazione di diritti costituzionali. Vige il rigoroso principio di allegazione (art. 106 cpv. 2 LTF). La censura di arbitrio (art. 9 Cost.) presuppone che la decisione sia viziata da un errore qualificato e manifesto e che contrasti in modo evidente con il sentimento di giustizia; la semplice sostenibilità di una soluzione diversa non basta.

Standard della verosimiglianza: Ai sensi dell'art. 837 cpv. 1 n. 3 CC e dell'art. 961 cpv. 3 CC, l'annotazione provvisoria può essere autorizzata dopo che il diritto è stato reso verosimile. La procedura è sommaria (art. 249 lett. d n. 5 CPC). Le esigenze di verosimiglianza sono inferiori al grado di prova ordinario. L'annotazione può essere negata solo se l'esistenza del pegno appare esclusa o altamente improbabile; nel dubbio va autorizzata.

Nessuna violazione del divieto di arbitrio nella verosimiglianza: Il Tribunale commerciale ha fondato la propria decisione su più elementi: le forniture di calcestruzzo sono state allegate tardivamente; il residuo non è stato reso verosimile; il credito derivante dal contratto d'appalto è stato estinto dai pagamenti di fr. 420'286.10; il riconoscimento da parte della [D. GmbH] risale a un'epoca anteriore al pagamento. La ricorrente non si è confrontata in modo sufficiente con questa motivazione. Essa non ha contestato che nella procedura sommaria si svolge un solo scambio di scritti e che aveva affermato le prestazioni solo nell'osservazione del 4 dicembre 2019. L'argomento secondo cui i pagamenti di fr. 420'286.10 dovrebbero far presumere ulteriori accordi disconosce la natura della procedura contraddittoria di domanda. La stessa ricorrente aveva emesso nei confronti della convenuta una fattura per tale importo, senza menzionare ulteriori pretese. I riferimenti alla complessità…