Zulässigkeit einer zweimaligen Verlängerung einer Planungszone gemäss Art. 27 RPG

Sachverhalt

Die Beschwerdeführerinnen [A.] und [B.] sind Eigentümerinnen der Liegenschaft Parz.-Nr. 508 des Grundbuchs Bilten, die im Perimeter einer Planungszone der Gemeinde Glarus Nord liegt.

Der Gemeinderat Glarus Nord setzte am 9. Oktober 2013 eine bis 31. Dezember 2015 gültige Planungszone fest. Das Verwaltungsgericht des Kantons Glarus bestätigte diese am 14. Januar 2016 letztinstanzlich.

Der Gemeinderat verlängerte die Planungszone am 2. Dezember 2015 bis 31. Dezember 2017 und am 22. November 2017 erneut bis 31. Dezember 2020. Das Departement Bau und Umwelt (DBU) hiess eine Beschwerde der Eigentümerinnen teilweise gut und begrenzte die Planungszone auf den 9. Oktober 2020. Das Verwaltungsgericht des Kantons Glarus, I. Kammer, wies am 27. Juni 2019 die Beschwerde der Eigentümerinnen gegen diesen Entscheid ab (VG.2019.00034).

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 30. August 2019 beantragten die Eigentümerinnen die Aufhebung der Entscheide des Verwaltungsgerichts, des DBU und der Gemeinde betreffend die zweite Verlängerung. Die Vorinstanz, das DBU und die Gemeinde beantragten die Abweisung.

Streitgegenstand: Ob Art. 27 Abs. 2 RPG eine zweimalige Verlängerung einer Planungszone zulässt.

Erwägungen

Eintreten: Der Erlass einer Planungszone gilt als Endentscheid (Art. 90 BGG). Die Eigentümerinnen sind als betroffene Grundeigentümerinnen zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde wird eingetreten, soweit sie sich gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts richtet; gegen die Entscheide der Gemeinde und des DBU ist wegen des Devolutiveffekts nicht einzutreten, diese gelten jedoch als mitangefochten (BGE 134 II 142 E. 1.4).

Rechtlicher Rahmen: Gemäss Art. 27 Abs. 2 RPG dürfen Planungszonen für längstens fünf Jahre bestimmt werden, wobei das kantonale Recht eine Verlängerung vorsehen kann. Art. 31 Abs. 3 RBG des Kantons Glarus sieht eine Verlängerung um höchstens weitere zwei Jahre vor. Die Eigentümerinnen beanstanden nicht die Gesamtdauer von sieben Jahren, sondern rügen, dass Art. 27 Abs. 2 RPG nur eine einzige Verlängerung erlaube.

Auslegung: Der Wortlaut der deutschen und italienischen Fassung ist nicht eindeutig, ob nur eine Verlängerung zulässig ist. Der französische Text enthält keine Beschränkung auf eine Verlängerung und spricht eher für die Auffassung der Vorinstanz. Es sind daher weitere Auslegungselemente heranzuziehen; die Materialien geben keine Hinweise. Im Vordergrund steht der Zweck der zeitlichen Begrenzung und der Verlängerungsmöglichkeit.

Zweck und Rechtsprechung: Die Planungszone sichert die Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden und bewirkt eine Eigentumsbeschränkung, die nur bei gesetzlicher Grundlage, öffentlichem Interesse und Verhältnismässigkeit zulässig ist (Art. 26 und 36 BV). Art. 27 RPG lässt kantonalen Detailregelungen Raum, sofern der Zweck gewahrt bleibt. Eine Planungszone darf nicht dazu dienen, den Erlass neuer Bestimmungen auf unbestimmte Zeit hinauszuschieben. Da im Erlasszeitpunkt nicht alle Schwierigkeiten vorhersehbar sind, ist eine spätere Verlängerungsmöglichkeit bundesrechtlich geboten; eine kantonale Regelung, die eine Verlängerung a priori ausschliesst, verstösst gegen Art. 27 RPG (Urteil 1C_141/2014 E. 5.4).

Zulässigkeit der zweiten Verlängerung: Das Bauverbot stellt einen schweren Eingriff in…