Baubewilligung: Abbruch eines schützenswerten Gebäudes und Abweichung von Grünflächen- und Spielplatzpflichten in der Stadtzone, Beschwerde abgewiesen

Sachverhalt

Die Beschwerdeführer, [A.] , [B.] und weitere Nachbarn, sind Eigentümer von Parzellen, die an das Projekt angrenzen. Die Parzelle Nr. 5954 der Gemeinde Lausanne an der Avenue [L.] gehört dem Verein [J.] und wurde der [I. SA] (der Bauherrin) zum Kauf versprochen. Sie liegt gemäss dem Reglement über den Generellen Bebauungsplan und die Bauvorschriften der Gemeinde Lausanne (RPGA) in der Stadtzone, in einem zentralen Sektor.

Auf der Parzelle steht ein zweigeschossiges Gebäude von 440 m2 (GVA-Nr. 12232), das 1952 für die Tätigkeiten von [J.] erstellt wurde und einen Kultraum mit 450 Plätzen umfasst. Dieses Gebäude trägt seit 1997 im architektonischen Inventar die Bewertung 3F; es ist weder unter Schutz gestellt noch im Inventar im Sinne des Waadtländer Gesetzes über den Schutz der Natur, der Denkmäler und der Ortsbilder (LPNMS) eingetragen.

Baugesuche von 2008 (teilweiser Abbruch) sowie die aufeinanderfolgenden negativen Stellungnahmen der kommunalen Delegierten für den Schutz des Baubestands und der Dienststelle Immobilien, Erbe und Logistik (SIPAL) führten nicht zum Erfolg. Im Jahr 2015 reichte die Bauherrin ein neues Projekt ein, das den Abbruch des Gebäudes GVA-Nr. 12232 und die Errichtung von 40 Wohnungen mit einem Gottesdienstraum, einer Tiefgarage mit 22 Plätzen und vier oberirdischen Parkplätzen auf einer Grundfläche von 962 m2 (Erdgeschoss, vier Obergeschosse und Attika) vorsah. Das mehrfach überarbeitete Projekt rief Einsprachen hervor. Das SIPAL hielt an seiner negativen Stellungnahme fest und bezeichnete den Neubau als qualitativ wenig überzeugenden «Riegel». Die Delegierte für den Schutz des Baubestands befürwortete den Abbruch.

Am 30. Juni 2017 wies die Stadtregierung von Lausanne die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung. Die Nachbarn gelangten an das Kantonsgericht, die Abteilung für Verwaltungs- und Öffentliches Recht des Waadtländer Kantonsgerichts (CDAP), das mit Urteil vom 10. Dezember 2018 die Beschwerden teilweise guthiess, indem es die Bewilligung an das Aufbringen einer Schicht Muttererde von 0,30 m auf das 283 m2 grosse begrünte Dach knüpfte, und im Übrigen die kommunalen Entscheide bestätigte.

Die Beschwerdeführer erheben beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten und beantragen hauptsächlich die Aufhebung des Gemeindeentscheids vom 30. Juni 2017, eventualiter die Aufhebung des kantonalen Urteils und die Rückweisung der Sache. Die Vorinstanz verzichtet auf eine Stellungnahme. Das Gesuch um aufschiebende Wirkung wurde mit präsidialer Verfügung vom 25. Februar 2019 gutgeheissen.

Hauptfrage: Halten der Abbruch des bestehenden Gebäudes, die gewährte Abweichung bei den Grünflächen und Spielplätzen (Art. 55 RPGA) sowie die Ästhetik und die Einordnung des Projekts (Art. 86 LATC, Art. 69 ff. RPGA, ISOS) der Willkürkontrolle und dem Anspruch auf rechtliches Gehör stand?

Erwägungen

Zur Eintretensfrage ist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen einen letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid im Bereich des öffentlichen Baurechts zulässig (Art. 82 Bst. a, 86 Abs. 1 Bst. d, 90 BGG). Die Nachbarn als besonders betroffene Grundeigentümer sind zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Die von den Beschwerdeführern dargelegte Sachverhaltsdarstellung, die von den kantonalen Feststellungen abweicht, ohne deren offensichtliche Unrichtigkeit darzutun, ist unzulässig (BGE 140 III 115; 137 II 353). Die Anträge auf Beweismassnahmen betreffend den Bericht der Spezialkommission für das Erbe des 20. Jahrhunderts werden abgewiesen, da die Rügen anhand der Akten geprüft werden können und die nach dem angefochtenen Urteil eingetretenen neuen Tatsachen unzulässig sind (Art. 99 Abs. 1 BGG).

Zum Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt die Ablehnung weiterer Beweiserhebungen dieses Recht nur, wenn die antizipierte Beweiswürdigung willkürlich ist. Im vorliegenden Fall stellte die Vorinstanz fest, dass kurzfristig keine Unterschutzstellung vorgesehen war und gegenüber dem Gebäude keine Sicherungsmassnahmen getroffen worden waren, obwohl das Projekt dessen Abbruch vorsah. Die dem SIPAL zugeschriebenen Äusserungen wurden an der Verhandlung nicht bestätigt, und der endgültige Bericht wurde im kantonalen Verfahren nicht eingereicht. Die Rüge wird verworfen.

Zum Abbruch des Gebäudes erinnert das Bundesgericht daran, dass die Anwendung einer Ästhetikklausel (Art. 86 LATC, Art. 69 und 73 RPGA) die Zonenordnung nicht ihres Gehalts entleeren darf; ein Bauverbot lässt sich nur durch ein überwiegendes öffentliches Interesse rechtfertigen, wenn der Schutz auf bemerkenswerte ästhetische Qualitäten abzielt (BGE 115 Ia 114; 101 Ia 213). Die Überprüfung kantonaler und kommunaler Vorschriften beschränkt sich auf Willkür (BGE 144 I 170), und im Bereich des Denkmal- und Ortsbildschutzes ist wegen des weiten Ermessensspielraums der lokalen Behörden besondere Zurückhaltung geboten (BGE 142 I 162). Die Vorinstanz war der Auffassung, das Gebäude, das zwar schützenswert, aber ohne ausreichenden architektonischen Wert sei, sei für seine ursprüngliche Nutzung nicht mehr geeignet; es bestehe keine andere tragfähige Nutzung, und eine Instandsetzung hätte umfangreiche Arbeiten erfordert. Sie stützte ihre Würdigung auf die Stellungnahme der Delegierten, deren Augenschein, die eingereichten Unterlagen und die Gutachten des SIPAL, ohne die Zuständigkeitsfrage zu entscheiden. Die Rügen der Beschwerdeführer sind appellatorischer Natur und zeigen keine Willkür auf. Was das ISOS betrifft, so entfaltet es keine unmittelbar verbindliche Wirkung, stellt aber ein Element von bundesrechtlichem Interesse dar, das es zu gewichten gilt; die Vorinstanz hat es berücksichtigt, und das Schutzziel A schliesst den Abbruch nicht absolut aus (Urteil 1C_279/2017). Die Rüge wird abgewiesen.

Zur Abweichung bei den Grünflächen und Spielplätzen schreiben die Art. 51 und 52 RPGA je 20 m2 Grünfläche bzw. 1,30 m2 Spielplatz pro 100 m2 Geschossfläche vor. Das Projekt mit einer Bruttofläche von 5'044 m2 würde rund 1'009 m2 Grünfläche erfordern, während 649 m2 vorgesehen sind, ohne Spielplatz. Art. 55 RPGA erlaubt es der Stadtregierung, besondere Anwendungsbedingungen festzulegen, wenn das Grundstück ungenügend ist; der Wortlaut von Art. 50 RPGA schliesst neue Bauten aus…