Sachverhalt

Parteien und Instanzen: Die Beschwerdeführerin ist eine Gipser- und Malerfirma ([A. AG] ), vertreten durch einen Rechtsanwalt. Die Beschwerdegegnerin ist die Grundeigentümerin ([B. AG] ), vertreten durch einen Rechtsanwalt. Vorinstanzen waren der Einzelrichter am Kantonsgericht Zug und das Obergericht des Kantons Zug (II. Zivilabteilung). Gegenstand ist ein Verfahren um vorsorgliche Massnahmen betreffend die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts.

Sachverhalt Die Beschwerdegegnerin ist Alleineigentümerin eines Grundstücks in Zug, dessen Gebäudeteil an eine Mieterin vermietet war, die inzwischen in Konkurs gefallen ist. Die Beschwerdeführerin führte am Gebäude Gipser- und Malerarbeiten aus.

Verfahrensverlauf:

  • 12. Februar 2019: Die Beschwerdeführerin verlangte vom Einzelrichter die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts von Fr. 125'280.20 nebst 5 % Zins seit 29. Januar 2019, superprovisorisch.
  • 13. Februar 2019: Das Kantonsgericht hiess den superprovisorischen Antrag gut und ordnete die Vormerkung an; gleichzeitig wurde der Gegenpartei eine Frist zur Vernehmlassung gesetzt.
  • 8. April 2019: Die Beschwerdegegnerin beantragte Abweisung des Gesuchs und Löschung der Vormerkung.
  • 23. April 2019: Die Beschwerdeführerin reichte Arbeitsrapporte und Fotos ein, um die Einhaltung der viermonatigen Eintragungsfrist zu belegen. Die Beschwerdegegnerin rügte diese als unzulässige Noven (6. Mai 2019); die Beschwerdeführerin bestritt dies (20. Mai 2019).
  • 14. Juni 2019: Der Einzelrichter wies das Gesuch ab und ordnete die Löschung der Vormerkung an.
  • 28. August 2019: Das Obergericht wies die Berufung ab und bestätigte den erstinstanzlichen Entscheid.

Anträge vor Bundesgericht: Die Beschwerdeführerin beantragte die Aufhebung des obergerichtlichen Entscheids und die vorsorgliche Eintragung des Pfandrechts; eventualiter Rückweisung an das Kantonsgericht. Das Bundesgericht holte die kantonalen Akten ein, ordnete jedoch keinen Schriftenwechsel an.

Streitfrage: Ob die Beschwerdeführerin die Einhaltung der viermonatigen Frist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB glaubhaft gemacht hat und ob die Vorinstanzen die mit den Stellungnahmen eingereichten Beweismittel (Noven) zu Recht unberücksichtigt liessen, insbesondere im Lichte des Gehörs- und Replikrechts.

Erwägungen

Eintretensvoraussetzungen und Kognition: Der Entscheid betrifft die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts (Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB) und ist ein Endentscheid über eine vermögensrechtliche Zivilsache. Der Streitwert übersteigt Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 Bst. b BGG). Da solche Entscheide als vorsorgliche Massnahmen im Sinne von Art. 98 BGG gelten, kann nur die Verletzung verfassungsmässiger Rechte gerügt werden. Es gilt das strenge Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG); rein appellatorische Kritik ist unzulässig.

Frist und Beweislage: Die Eintragung muss gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit erfolgen. Das Obergericht hielt fest, dass im summarischen Verfahren das Gesuch sämtliche verfügbaren Angriffs- und Verteidigungsmittel enthalten muss. Überraschende Einwendungen der Gegenseite berechtigen zwar zu einer unverzüglichen Noveneingabe (Art. 229 Abs. 1 Bst. b ZPO), doch hätte die Beschwerdeführerin die Arbeitsrapporte und Fotos bereits mit dem Gesuch einreichen können, da sie mit der Bestreitung der Frist rechnen musste. Die Fotos der Gegenseite liessen zudem auf den Abschluss der wesentlichen Malerarbeiten Ende September 2018 schliessen; ein Werkvertrag oder präzise Angaben fehlten. Die Glaubhaftmachung der Frist gelang daher nicht. Auch die richterliche Fragepflicht und die Rechtsunkundigkeit der Gesuchstellerin änderten daran nichts, da diese Pflicht nicht zur Behebung prozessualer Nachlässigkeiten dient.

Rüge der Gehörsverletzung: Die Beschwerdeführerin machte geltend, ihr rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 6 Ziff. 1 EMRK) sei verletzt, weil ihre Stellungnahmen und Beilagen nicht berücksichtigt worden seien. Das Bundesgericht hält fest, dass das aus Art. 29 Abs. 2 BV folgende Replikrecht unabhängig…