Nachbarlegitimation zur Rüge der Ergänzung einer Grunddienstbarkeitsanmerkung; keine akzessorische Überprüfung der Bau- und Zonenordnung im Baubewilligungsverfahren; Teilbewilligung von Farb-, Material- und Umgebungsgestaltung zulässig

Sachverhalt

Die Bauherrschaft beabsichtigte, auf einem Grundstück im Weiler Habersaat in der Gemeinde Aeugst am Albis (Kernzone K2A, Weiler- und Siedlungsrandzone des Natur- und Landschaftsschutzgebiets Türlersee) ein Einfamilienhaus zu erstellen. Der Gemeinderat erteilte am 14. März 2017 die Baubewilligung; die Baudirektion des Kantons Zürich genehmigte das Vorhaben in der koordinierten Gesamtverfügung vom 14. Februar 2017 in Bezug auf den Landschaftsschutz.

Die Nachbarn [A.] und [B.] (Miteigentümer angrenzender Grundstücke) rekurrierten erfolglos beim Baurekursgericht (Entscheid vom 6. Februar 2018) und beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich (Urteil vom 15. November 2018). Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 14. Januar 2019 beantragten sie vor Bundesgericht die Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils und die Verweigerung der Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung.

Streitpunkte: (1) Das Baugrundstück wird über eine Parzelle mit einer Grunddienstbarkeit für Fuss- und Fahrwegrecht erschlossen. Die Rüge, die Baubewilligungsbehörde habe es unterlassen, die Anmerkung nach § 237 Abs. 4 PBG/ZH im Grundbuch anzuordnen, war vor dem Baurekursgericht wegen fehlender Legitimation nicht eingetreten worden. (2) Formelle Rügen zur Gehörsverletzung betreffend die Zulässigkeit von Neubauten im Weiler gemäss Art. 15 und 18 RPG. (3) Erschliessung (Zugangsnormalien, Kehrplatz, Ausweichmöglichkeit). (4) Akzessorische Überprüfung der BZO Aeugst am Albis wegen Bundesrechtswidrigkeit (Kleinsiedlung, Richtplan Ziff. 2.2.2) und behauptete Nichtigkeit der Zonenzuweisung. (5) Verletzung von Art. 6 NHG wegen des BLN-Objekts 1306. (6) Aufsplitterung der Baubewilligung in Teilbewilligungen (Art. 25a RPG, § 321 PBG/ZH, Schutzverordnung Türlersee).

Erwägungen

Die Beschwerde ist kantonal letztinstanzlich gegen einen Endentscheid in öffentlich-rechtlicher Angelegenheit gegeben (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d, 90 BGG). Die Beschwerdeführer sind als Nachbarn zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Kantonales Recht wird nur auf Willkür geprüft (Art. 95 BGG, Art. 9 BV).

Legitimation betreffend § 237 Abs. 4 PBG/ZH: Kantonale Behörden dürfen die Rechtsmittelbefugnis im Raumplanungsbereich nicht enger fassen als vor Bundesgericht (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG, Art. 111 BGG). Nach Art. 89 Abs. 1 BGG genügt die besondere Beziehungsnähe (räumlich) und ein praktischer Nutzen. Eine Gutheissung der Rüge würde die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung zur Ergänzung der Grunddienstbarkeitsanmerkung ergänzen, was auch den Beschwerdeführern als Mitberechtigten an der erschlossenen Parzelle nützt. Die Legitimation hätte daher nicht verneint werden dürfen; die Beschwerde ist insoweit gutzuheissen und die Sache zur Ergänzung der Baubewilligung an den Gemeinderat zurückzuweisen (Art. 107 Abs. 2 BGG).

Rechtliches Gehör: Die Begründungspflicht (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt nur, dass die wesentlichen Überlegungen genannt werden. Sowohl das Baurekursgericht als auch das Verwaltungsgericht haben die Rüge zu Art. 15 und 18 RPG hilfsweise (Eventualbegründung) materiell behandelt. Eine Gehörsverletzung oder willkürliche Anwendung von § 7, § 20a und § 52 VRG/ZH liegt nicht vor.

Erschliessung: Die Rüge des falschen Zitats der alten Fassung von § 11 Zugangsnormalien ist unbegründet, da das Verwaltungsgericht sich in der Sache auf die aktuelle Fassung stützte. Die Sachverhaltsrügen (Wiese als Ausweichmöglichkeit, Kehrplatz) scheitern, weil die Vorinstanz nach Art. 105 und 97 BGG die Feststellungen nicht offensichtlich unrichtig getroffen hat; die Wiese liegt teilweise auf der Parzelle 1288, und die Kehrmöglichkeit wurde nicht als für Dritte gesichert festgestellt, was die Abweichung vom Erfordernis aus wichtigen Gründen nicht ausschliesst.

Akzessorische Überprüfung der BZO: Nutzungspläne sind wie Verfügungen anfechtbar und werden bestandskräftig; eine vorfrageweise Überprüfung ist nur ausnahmsweise zulässig (BGE 123 II 337, 145 II 83, 144 II 41). Die BZO wurde 2014/2015 festgesetzt bzw. genehmigt, der Richtplan mit Ziff. 2.2.2 bereits am 29. April 2015 durch den Bundesrat genehmigt, also vor der kantonalen Genehmigung der BZO. Eine erhebliche Änderung der Verhältnisse seit Genehmigung liegt nicht vor; die Teilrevision des RPG (in Kraft 1. Mai 2014) ist ebenfalls älter. Die Zonenzuweisung ist auch nicht nichtig: Mängel müssen besonders schwer und offensichtlich sein (BGE 139 II 243, 137 I 273); ein solcher Verstoss gegen Art. 1 und 15 RPG liegt nicht vor. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG musste bei Zuweisung zur Bauzone nicht geprüft werden.

Art. 6 NHG: Das BLN-Inventar entfaltet im Baubewilligungsverfahren für Kantone und Gemeinden nur mittelbare Wirkung über die Nutzungsplanung (Art. 6 Abs. 2 NHG; BGE 135 II 209). Die Gemeinde…