Sachverhalt

Parteien und Verfahrensgang:

Die Beschwerdeführerin ([A.] ) ist Eigentümerin und Bewohnerin einer Dachwohnung oberhalb des streitgegenständlichen Felsenkellers in Chur. Der Beschwerdegegner ([B.] ) betreibt dort seit 1988 das Musikhaus "Blue Wonder" und nutzt den mittleren Teil des Felsenkellers seit 2015 als "Purple Groove Club" für kulturelle Veranstaltungen. Die Stadt Chur erteilte 1992 eine Baubewilligung für die Rückführung des Felsenkellers in einen Weinkeller mit Degustationsraum, wobei ein Vorbehalt für Zweckänderungen außerhalb der Bauzone bestand. Am 5. April 2019 stellte die Stadt Chur fest, dass die bestehende Nutzung des Musikhauses zonenkonform sei und verzichtete auf ein Baubewilligungsverfahren. Die Beschwerdeführerin focht diesen Entscheid an, woraufhin der Stadtrat Chur am 14. Januar 2020 teilweise gutheissend entschied, dass der Klubraum nicht dauernd für öffentliche gewerbsmäßige Anlässe genutzt werden dürfe. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden wies die Beschwerde am 24. November 2021 ab. Gegen diesen Entscheid erhob die Beschwerdeführerin am 10. Januar 2022 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht.

Sachverhalt im Detail:

Der Felsenkeller erstreckt sich teilweise über die Wohnzone W4 und teilweise über ein Waldgebiet (Nichtbauzone). Der streitgegenständliche Klubraum befindet sich im mittleren Teil des Felsenkellers. Die Beschwerdeführerin beanstandete die Nutzung als illegal, da keine Baubewilligung für die Umnutzung als Klubraum vorliege und die Nutzung weder zonen- noch baurechtskonform sei. Zudem fehle die Zustimmung der Eigentümerschaft. Die Stadt Chur und das ARE argumentierten, dass die Nutzung aufgrund des Besitzstandsschutzes nach Art. 24c RPG zulässig sei, während die Beschwerdeführerin die Notwendigkeit einer kantonalen BAB-Bewilligung (Art. 25 Abs. 2 RPG) betonte.

Erwägungen

1. Zulässigkeit der Beschwerde:

Die Beschwerdeführerin ist zur Beschwerde befugt, da sie ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids hat. Zwar konnte nicht nachgewiesen werden, dass Lärmimmissionen direkt in ihre Wohnung dringen, jedoch sind Lärmbelastungen durch Gäste beim Betreten und Verlassen des Klubs an ihren offenen Fenstern evident. Zudem hat die Beschwerdeführerin ein berechtigtes Interesse an der Einhaltung der Raumplanungsvorschriften.

2. Streitgegenstand und Prozessökonomie:

Der Streitgegenstand beschränkt sich auf die Rechtmäßigkeit der Nutzung des Klubraums im mittleren Teil des Felsenkellers. Das Tonstudio im hinteren Teil des Kellers, das sich vollständig außerhalb der Bauzone befindet, ist nicht Gegenstand des Verfahrens, da die Beschwerdeführerin diesbezüglich keine konkreten Rügen erhoben hat und die Vorinstanz zu Recht nicht darauf eingetreten ist. Die Beschwerdeführerin hat ihre Anträge im Bundesgerichtsverfahren teilweise unzulässig ausgeweitet, indem sie nunmehr auch die Rechtmäßigkeit des Tonstudios beanstandet.

3. Baubewilligungspflicht und Zonenkonformität:

Die Umnutzung des Degustationsraums (1992 bewilligt) in einen Klubraum stellt eine Zweckänderung dar, die nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung grundsätzlich baubewilligungspflichtig ist. Dies gilt insbesondere, da die neue Nutzung mit erheblichen Auswirkungen auf die Umgebung verbunden ist, z.B. durch erhöhten Publikumsverkehr, Lärmemissionen und Anforderungen an Brandschutz und Fluchtwege. Die Baubewilligungspflicht ergibt sich aus Art. 22 RPG, da die Umnutzung räumliche und betriebliche Folgen hat, die eine vorgängige Kontrolle durch die Behörden erfordern.

4. Anwendung der Regeln für Bauen außerhalb der Bauzone:

Der Klubraum befindet sich teilweise außerhalb der Bauzone (Waldgebiet). Für Nutzungsänderungen außerhalb der Bauzone gelten die strengen Vorschriften der Art. 24 ff. RPG. Eine Ausnahmebewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 25 Abs. 2 RPG, Art. 87 KRG) ist erforderlich, da die Nutzung nicht zonenkonform ist. Der Vorbehalt in der Baubewilligung von 1992,…